Teilungserklärung

1. Einleitung

Wer eine Eigentumswohnung kauft oder verkauft, stößt früher oder später auf den Begriff „Teilungserklärung“. Sie ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht und legt die Grundlage für das Entstehen von Wohnungseigentum innerhalb eines Gebäudes. Ohne sie kann aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich kein Eigentum an einzelnen Wohnungen entstehen.

Die Teilungserklärung ist für Laien oft schwer verständlich, da sie juristische, technische und organisatorische Aspekte miteinander verknüpft. Dennoch ist sie essenziell – sowohl für Bauherren, Investoren und Bauträger als auch für Käufer und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Ziel dieses Artikels ist es, die Teilungserklärung verständlich, umfassend und praxisnah zu erklären:

• Was genau ist sie?
• Was regelt sie?
• Welche Rolle spielt sie im Alltag von Wohnungseigentümern?
• Worauf sollte man bei Kauf oder Verkauf achten?

Im weiteren Verlauf beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen, typischen Inhalte, mögliche Fallstricke und die Bedeutung der Teilungserklärung für alle Beteiligten im Immobilienbereich.

2. Grundlagen: Was regelt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument, mit dem ein Eigentümer ein Gebäude (z. B. ein Mehrfamilienhaus) in rechtlich eigenständige Einheiten aufteilt. Dadurch entsteht sogenanntes Wohnungseigentum oder Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Begründung von Wohnungseigentum

Die Teilungserklärung bildet die rechtliche Grundlage dafür, dass an bestimmten Gebäudeteilen Sondereigentum gebildet werden kann – also etwa an einer einzelnen Wohnung oder an gewerblich nutzbaren Räumen. Gleichzeitig wird festgelegt, welche Teile des Grundstücks oder Gebäudes Gemeinschaftseigentum sind, also allen Eigentümern gemeinsam gehören.

Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ein zentrales Element der Teilungserklärung ist die genaue Unterscheidung:

• Sondereigentum umfasst typischerweise Innenräume wie Wohnräume, Küche, Bad, ggf. auch Keller oder Stellplatz (je nach Ausgestaltung).
• Gemeinschaftseigentum sind etwa Fassade, Dach, tragende Wände, Treppenhaus, Fenster oder Versorgungsleitungen.

Diese Abgrenzung ist entscheidend für Rechte, Pflichten und Kostenverteilungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Wer ist wofür zuständig? Wer trägt welche Kosten? Solche Fragen lassen sich nur beantworten, wenn klar definiert ist, wem was gehört.

Gesetzlicher Rahmen: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz. Darin ist geregelt, unter welchen Bedingungen Wohnungseigentum entstehen kann, wie Eigentümergemeinschaften organisiert sind und welche Rolle die Teilungserklärung dabei spielt. Das WEG wurde zuletzt im Jahr 2020 grundlegend reformiert, um Eigentümergemeinschaften flexibler und moderner zu gestalten.

Wirkung gegenüber Dritten

Wird die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen, wirkt sie rechtsverbindlich gegenüber Dritten – also z. B. gegenüber Käufern, Banken oder Mietern. Sie bildet dann die verbindliche Grundlage aller Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit dem aufgeteilten Eigentum.

3. Bestandteile einer Teilungserklärung

Eine vollständige Teilungserklärung besteht in der Regel aus mehreren, klar voneinander abgegrenzten Dokumententeilen. Gemeinsam bilden sie die rechtliche und praktische Grundlage für die Aufteilung eines Grundstücks in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die wichtigsten Bestandteile sind:

1. Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist ein Bauplan oder Grundriss des Gebäudes, in dem die einzelnen Einheiten grafisch dargestellt und nummeriert sind. Er zeigt:

• die Lage und Größe der Wohnungen oder sonstigen Einheiten,
• die zugehörigen Räume (z. B. Keller, Balkone, Stellplätze),
• die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Diese Pläne sind essenziell, um das Sondereigentum räumlich genau zu definieren und Missverständnisse zu vermeiden. Oft werden sie im Maßstab 1:100 erstellt.

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Dieses behördliche Dokument bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen sind. Das heißt, jede Wohnung oder Teileigentumseinheit ist in sich abgeschlossen (z. B. durch Wände, Türen) und somit als eigenständige Einheit nutzbar. Zuständig ist in der Regel das Bauamt. Ohne diese Bescheinigung ist keine Eintragung als Sondereigentum im Grundbuch möglich.

3. Textteil der Teilungserklärung

Der Textteil enthält die juristisch verbindliche Beschreibung:

• der Einheiten (z. B. „Wohnung Nr. 3 im 1. OG“),
• der Miteigentumsanteile (z. B. „Miteigentumsanteil 73/1.000 am Grundstück“),
• der Zuordnung von Sondereigentum zu Gemeinschaftsflächen.

Hier wird auch geregelt, ob bestimmte Räume als Sondernutzungsrechte ausgewiesen werden, z. B. Gartenanteile oder Stellplätze, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, aber einem bestimmten Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen werden.

4. Gemeinschaftsordnung

Sie ist Teil der Teilungserklärung oder kann separat angehängt sein. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben und die Verwaltung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, darunter:

• Rechte und Pflichten der Eigentümer,
• Stimmrechte bei Eigentümerversammlungen,
• Kostenverteilung (z. B. nach Miteigentumsanteil oder Wohnfläche),
• Nutzungsregelungen (z. B. Haustiere, gewerbliche Nutzung).

Wird keine Gemeinschaftsordnung festgelegt, gelten die gesetzlichen Regelungen des WEG. Allerdings sind diese oft unflexibel oder zu allgemein, weshalb eine individuell ausgearbeitete Ordnung sinnvoll ist.

4. Rechtliche Wirkung der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist nicht nur eine organisatorische Grundlage für Wohnungseigentum – sie hat auch umfassende rechtliche Auswirkungen. Sobald sie mit den erforderlichen Unterlagen (insbesondere Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan) beim Grundbuchamt eingereicht und dort eingetragen wird, entfaltet sie volle Rechtskraft gegenüber Dritten.

Entstehung von Wohnungseigentum durch Grundbucheintrag

Die entscheidende rechtliche Wirkung tritt mit der Eintragung ins Wohnungsgrundbuch ein. Erst dann ist das Wohnungseigentum offiziell entstanden und rechtlich eigenständig. Das bedeutet:

• Jede Wohnung (bzw. Teileigentumseinheit) erhält ein eigenes Grundbuchblatt.
• Sie kann separat verkauft, belastet (z. B. mit einer Hypothek) oder vererbt werden.
• Der Eigentümer erhält ein individuelles Eigentumsrecht an seiner Einheit – zusätzlich zum ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum.

Ohne diese Eintragung bleibt das Objekt rechtlich ungeteilt, auch wenn intern bereits Absprachen bestehen.

Bedeutung für Eigentümer und Erwerber

Für Käufer ist die Teilungserklärung ein zentrales Dokument zur Risikoabschätzung. Sie definiert:

• was genau zum gekauften Eigentum gehört,
• welche Kostenanteile auf den Eigentümer entfallen,
• welche Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft bestehen.

Da die Inhalte der Teilungserklärung für alle Eigentümer verbindlich sind, sollten Käufer sie unbedingt vor Vertragsabschluss prüfen – idealerweise mit juristischem Beistand.

Bindungswirkung und Änderbarkeit

Die Teilungserklärung wirkt dauerhaft und ist nicht einseitig änderbar. Änderungen sind nur möglich:

• mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer (bei grundlegenden Punkten),
• oder mit qualifizierter Mehrheit (bei bestimmten Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, abhängig vom Inhalt und der Gesetzeslage),
• in einigen Fällen auch durch gerichtliche Entscheidung (z. B. bei offensichtlichen Fehlern oder unzumutbaren Regelungen).

Besonders bei älteren Teilungserklärungen oder im Falle von geerbtem Wohnungseigentum treten häufig Unklarheiten oder veraltete Regelungen auf, die den Handlungsspielraum der Eigentümer einschränken können.

5. Erstellung und Beurkundung

Die Erstellung einer Teilungserklärung ist ein formaler, rechtlich sensibler Vorgang. Sie muss bestimmten Anforderungen genügen, um rechtswirksam zu sein und im Grundbuch eingetragen werden zu können. Wer in Deutschland ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen will, kommt um diesen Prozess nicht herum.

Wer erstellt die Teilungserklärung?

In der Praxis wird die Teilungserklärung meist von folgenden Akteuren erstellt:

• Bauträger oder Projektentwickler: bei Neubauten
• Eigentümer eines Mehrfamilienhauses: bei nachträglicher Aufteilung
• Notar: unterstützt bei der juristischen Formulierung und beurkundet die Erklärung

Auch Architekten oder Fachanwälte für Immobilienrecht können bei der Ausarbeitung mitwirken, insbesondere beim Aufteilungsplan und bei der Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung.

Rolle des Notars

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden.
Der Notar prüft insbesondere:

• die Vollständigkeit der Unterlagen (z. B. Abgeschlossenheitsbescheinigung, Pläne),
• die rechtlich saubere Formulierung der Eigentumsverhältnisse,
• die Eintragungsfähigkeit ins Grundbuch.

Anschließend reicht der Notar die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein.

Beteiligte Behörden und Dokumente

Für die Einreichung beim Grundbuchamt werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

1. Teilungserklärung (mit allen Bestandteilen)
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung (vom Bauamt)
3. Bauzeichnungen/Aufteilungsplan (durch Architekt oder Planer)
4. Eigentumsnachweise (z. B. aktueller Grundbuchauszug)

Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen auf formelle Richtigkeit. Sind sie vollständig, wird für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchblatt angelegt.

Kosten und Dauer

Die Kosten für die Erstellung und Eintragung einer Teilungserklärung setzen sich zusammen aus:

• Notarkosten (nach GNotKG),
• Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung,
• Gebühren des Grundbuchamts,
• ggf. Kosten für Architekten oder Fachanwälte.

Je nach Komplexität und Behördenauslastung dauert der gesamte Prozess von der Erstellung bis zur Eintragung meist mehrere Wochen bis wenige Monate.

6. Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist ein zentraler Bestandteil der Teilungserklärung oder wird ihr als eigenständiger Anhang beigefügt. Sie regelt das Zusammenleben und die Verwaltung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Während das Wohnungseigentumsgesetz allgemeine Grundsätze vorgibt, kann die Gemeinschaftsordnung viele konkrete Details individuell festlegen – im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

Warum ist eine Gemeinschaftsordnung sinnvoll?

Ohne eine ausdrückliche Gemeinschaftsordnung gelten automatisch die gesetzlichen Regelungen des WEG. Diese sind jedoch oft zu allgemein und bieten keine maßgeschneiderten Lösungen für das konkrete Objekt. Eine individuell gestaltete Ordnung ermöglicht dagegen:

• klare Verhältnisse,
• Konfliktvermeidung,
• bessere Verwaltung und Kostenverteilung.

Typische Regelungsinhalte

1. Kostenverteilung

• Wie werden Betriebskosten, Instandhaltung und Rücklagenbeiträge verteilt?
• Üblich ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, aber auch abweichende Schlüssel (z. B. nach Wohnfläche oder Nutzung) sind möglich.

2. Stimmrechte

• Jeder Eigentümer hat bei Eigentümerversammlungen Stimmrechte.
• Die Gemeinschaftsordnung kann festlegen, ob diese nach Köpfen, nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten gewichtet werden.

3. Nutzungsregelungen

• Welche Nutzung ist erlaubt? Nur Wohnzwecke oder auch gewerbliche Nutzung?
• Dürfen Tiere gehalten werden?
• Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung (z. B. AirBnB-Verbot)?
• Sind bauliche Veränderungen (z. B. Einbau eines Kamins oder Balkons) genehmigungspflichtig?

4. Sondernutzungsrechte

• Zuweisung von Flächen, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, aber ausschließlich von bestimmten Eigentümern genutzt werden dürfen, z. B.:
  • Gartenanteile,
  • Kfz-Stellplätze,
  • Dachterrassen.

5. Verwalterbestellung und Verwaltungsvollmachten

• Wer ist für die Verwaltung zuständig?
• Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter?
• Wie erfolgt die Abberufung oder Neuwahl?

6. Regelungen zum Wirtschaftsplan und zur Instandhaltungsrücklage

• Wie wird der jährliche Wirtschaftsplan erstellt?
• Wie hoch sollen Rücklagen für Reparaturen oder Sanierungen sein?

7. Maßnahmen bei Pflichtverstößen

• Wie wird mit Eigentümern umgegangen, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen?
• Kann das Gemeinschaftseigentum z. B. durch Hausgeldrückstände gefährdet werden?

Verbindlichkeit und Anpassung

Die Gemeinschaftsordnung ist rechtsverbindlich für alle Eigentümer – auch für zukünftige Käufer. Änderungen sind nur mit qualifizierter Mehrheit (in vielen Fällen sogar Einstimmigkeit) möglich und müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

7. Häufige Probleme und Fallstricke

Auch wenn die Teilungserklärung eine klare Struktur vorgibt, kommt es in der Praxis immer wieder zu Auslegungsproblemen, Streitigkeiten oder rechtlichen Unsicherheiten. Das liegt oft an ungenauen Formulierungen, veralteten Regelungen oder an unterschiedlichen Interessen der Wohnungseigentümer. Wer eine Wohnung kauft oder eine Immobilie aufteilt, sollte sich deshalb der typischen Fallstricke bewusst sein.

1. Unklare Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Einer der häufigsten Streitpunkte ist die Frage, ob bestimmte Bauteile oder Räume zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Beispiele:

• Sind Fenster Sondereigentum oder Teil der Fassade?
• Gehört ein Kellerraum zum Sondereigentum oder ist er nur zur Nutzung zugewiesen?
• Was gilt für Außenrollläden oder Heizkörper?

Fehlen eindeutige Regelungen, greifen die gesetzlichen Vorschriften – oft nicht im Sinne der Eigentümer. Eine präzise, rechtlich geprüfte Formulierung in der Teilungserklärung kann hier viel Ärger vermeiden.

2. Fehlende oder schwache Gemeinschaftsordnung

Ist keine Gemeinschaftsordnung vorhanden oder enthält sie nur ungenaue Regelungen, gelten die Vorschriften des WEG in ihrer Grundform. Diese lassen jedoch wichtige Details offen, etwa zur:

• Tierhaltung,
• Vermietung (z. B. Kurzzeitvermietung),
• Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche, Garten).

Dadurch kann es zu Spannungen und Unsicherheiten kommen – besonders in größeren Eigentümergemeinschaften.

3. Nachträgliche Änderungen

Die Änderung einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist rechtlich möglich, aber oft schwer umzusetzen:

• Viele Änderungen erfordern Einstimmigkeit aller Eigentümer.
• Änderungen müssen notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.
• Selbst bei einfacher Mehrheit (wo erlaubt) kann es zu Anfechtungsklagen kommen.

Insbesondere bei älteren Immobilien mit vielen Eigentümern sind Änderungen daher oft ein langwieriger und konfliktreicher Prozess.

4. Veraltete oder widersprüchliche Regelungen

Teilungserklärungen aus den 1970er- oder 1980er-Jahren enthalten oft:

• Formulierungen, die nach neuem WEG-Recht nicht mehr eindeutig sind,
• Widersprüche zwischen Textteil, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung,
• Regelungen, die inzwischen unwirksam oder nicht mehr durchsetzbar sind.

Solche Dokumente sollten bei Kauf oder Umstrukturierung dringend von einem Fachanwalt geprüft werden.

5. Nicht berücksichtigte bauliche Änderungen

Im Laufe der Jahre werden in vielen Gebäuden bauliche Veränderungen vorgenommen – etwa:

• Einzug zusätzlicher Wände,
• Vergrößerung von Balkonen,
• Umnutzung von Räumen (z. B. Hobbyraum wird Wohnung).

Solche Änderungen sind oft nicht in der ursprünglichen Teilungserklärung vermerkt und führen zu Problemen bei Verkauf, Kreditaufnahme oder Eigentümerwechsel.

8. Teilungserklärung bei Kauf oder Verkauf

Beim Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung spielt die Teilungserklärung eine zentrale Rolle. Sie definiert nicht nur, welche Einheit konkret erworben wird, sondern auch, welche Rechte, Pflichten und Einschränkungen mit dem Eigentum verbunden sind. Eine sorgfältige Prüfung dieses Dokuments ist daher für Käufer wie Verkäufer unerlässlich.

Was Käufer unbedingt beachten sollten

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten potenzielle Erwerber die Teilungserklärung vollständig einsehen und verstehen – idealerweise mit Unterstützung eines Immobilienprofis oder Rechtsanwalts. Besonders wichtig sind:

1. Definition des Sondereigentums

• Was genau umfasst das Sondereigentum?
• Sind Keller, Dachboden, Stellplätze oder Gartenflächen eindeutig zugeordnet?

Unklare oder fehlende Regelungen führen später oft zu Streit – etwa, wenn zwei Eigentümer denselben Kellerraum beanspruchen.

2. Sondernutzungsrechte

• Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa für Gärten, Terrassen oder Stellplätze?
• Sind diese Rechte dauerhaft im Grundbuch eingetragen oder nur in der Teilungserklärung erwähnt?

Fehlt der Grundbucheintrag, besteht das Risiko, dass das Sondernutzungsrecht bei Eigentümerwechsel erlischt.

3. Gemeinschaftsordnung

• Welche Regeln gelten für die Nutzung der Wohnung?
• Ist gewerbliche Nutzung erlaubt?
• Gibt es Einschränkungen bei Vermietung (z. B. Kurzzeitvermietung)?
• Welche Stimmrechte bestehen?

Die Gemeinschaftsordnung kann Rechte deutlich einschränken – etwa bei der Haltung von Haustieren oder baulichen Veränderungen.

4. Kostenverteilung

• Nach welchem Schlüssel werden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen etc. verteilt?
• Gibt es Sonderregelungen, die bestimmte Eigentümer stärker oder schwächer belasten?

Gerade bei kleineren Einheiten mit großem Miteigentumsanteil kann die Belastung höher ausfallen als erwartet.

Bedeutung bei der Finanzierung

Die Teilungserklärung ist auch für Banken relevant:

• Sie dient als Grundlage zur Bewertung der Sicherheit (z. B. für Hypotheken).
• Unklare Eigentumsverhältnisse oder problematische Gemeinschaftsregelungen können die Kreditvergabe erschweren oder verteuern.

Daher verlangen viele Kreditinstitute die Vorlage der vollständigen Teilungserklärung vor Darlehenszusage.

Rolle beim Verkauf

Verkäufer müssen dem Käufer Einsicht in die Teilungserklärung gewähren. Spätestens beim Notartermin wird sie als Anlage zum Kaufvertrag beigefügt. Professionelle Verkäufer (z. B. Bauträger oder Makler) sollten sie rechtzeitig zur Verfügung stellen, um Rückfragen oder Verzögerungen zu vermeiden.

Auch bestehende Änderungen oder Ergänzungen der Teilungserklärung (z. B. nachträgliche Sondernutzungsrechte) sollten dem Käufer offen kommuniziert und idealerweise im Kaufvertrag erwähnt werden.

9. Fazit

Die Teilungserklärung ist weit mehr als nur ein juristisches Dokument – sie bildet das Rückgrat jeder Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest, was wem gehört, wer was darf und wofür wer zuständig ist. Für Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Verwalter und sogar Finanzierungsinstitute ist sie ein zentrales Instrument zur rechtssicheren und konfliktfreien Nutzung von Wohnungseigentum.

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Sie begründet rechtlich wirksames Wohnungseigentum und strukturiert das Verhältnis von Sonder- zu Gemeinschaftseigentum.
• Die Gemeinschaftsordnung innerhalb der Teilungserklärung regelt das Zusammenleben, die Kostenverteilung und die Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft.
• Unklarheiten oder veraltete Formulierungen führen in der Praxis häufig zu Streitigkeiten – vor allem, wenn sie erst bei Verkauf oder Sanierungen zutage treten.
• Beim Kauf oder Verkauf sollte die Teilungserklärung unbedingt eingesehen und verstanden werden – sie bestimmt maßgeblich, welche Rechte und Pflichten mit dem Eigentum verbunden sind.