Abschreibung

1. Einführung

Die Investition in eine Immobilie ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt – sei es zur Eigennutzung, als Altersvorsorge oder zur Vermietung. Während der Kaufpreis, die Lage oder die Finanzierung oft im Mittelpunkt stehen, wird ein wichtiger Aspekt häufig übersehen: die Abschreibung (auch „AfA“ – Absetzung für Abnutzung). Dabei handelt es sich um ein steuerliches Instrument, das es Eigentümern erlaubt, die Wertminderung ihrer Immobilie über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen.

Doch warum ist das so relevant? Weil durch die Abschreibung ein Teil der Anschaffungskosten jährlich als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abgezogen werden kann – was die Steuerlast deutlich senken kann. Vor allem bei vermieteten Immobilien kann das über Jahre hinweg zu erheblichen Steuervorteilen führen.

Abschreibung bedeutet in diesem Zusammenhang nicht, dass der Wert der Immobilie real verloren geht oder sinkt, sondern dass der Gebäudewert steuerlich „verteilt“ wird – über viele Jahre hinweg. Das Finanzamt erkennt dabei an, dass ein Gebäude mit der Zeit einem natürlichen Verschleiß unterliegt, auch wenn es tatsächlich im Marktwert steigen kann.

Für wen ist das wichtig?

• Private Vermieter
• Kapitalanleger
• Gewerbliche Immobilienbesitzer
• Steuerberater und Planer
• Menschen, die eine Immobilie kaufen oder sanieren wollen

In diesem Artikel erfährst du Schritt für Schritt, wie die Abschreibung funktioniert, was du dabei beachten musst, welche rechtlichen Grundlagen gelten – und wie du das Maximum aus der steuerlichen Absetzung herausholen kannst.

2. Grundlagen: Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?

Die Abschreibung bei Immobilien ist ein steuerlicher Mechanismus, mit dem der Wertverzehr eines Gebäudes über die Jahre hinweg in der Steuererklärung berücksichtigt werden kann. Der Fachbegriff dafür lautet „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) gemäß dem Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG).

Was genau wird abgeschrieben?

Wichtig ist: Nur das Gebäude selbst ist abschreibungsfähig – nicht der Boden, auf dem es steht. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Boden keinem Wertverzehr unterliegt.

Ein einfaches Beispiel:

• Kaufpreis einer Immobilie: 400.000 €
• Davon entfallen 100.000 € auf den Boden und 300.000 € auf das Gebäude
• Nur die 300.000 € sind abschreibungsfähig

Ziel der Abschreibung

Die Idee hinter der Abschreibung ist es, die Anschaffungskosten einer Immobilie auf die voraussichtliche Nutzungsdauer zu verteilen. Diese Nutzungsdauer ist gesetzlich vorgegeben und beträgt bei den meisten Wohnimmobilien 50 Jahre. Daraus ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 2 % des Gebäudewerts (bei linearer Methode, siehe später).

Warum spielt das eine Rolle?

Die Abschreibung mindert die steuerpflichtigen Einkünfte. Wer also zum Beispiel eine vermietete Immobilie besitzt, kann die AfA als Werbungskosten geltend machen – was die jährliche Steuerbelastung spürbar senkt.

Kurz gefasst:

Begriff	Bedeutung
AfA	Absetzung für Abnutzung – steuerliche Abschreibung
Abschreibungsfähig	Nur der Gebäudewert, nicht der Bodenwert
Ziel	Steuerliche Entlastung durch Verteilung der Anschaffungskosten
Typische Dauer	50 Jahre bei Wohngebäuden = 2 % Abschreibung jährlich

3. Rechtsgrundlagen und steuerliche Bedeutung

Die Abschreibung von Immobilien ist im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt, genauer gesagt in § 7 EStG. Dort wird festgelegt, wie Gebäude abgeschrieben werden dürfen – also in welcher Höhe, über welchen Zeitraum und unter welchen Voraussetzungen.

§ 7 EStG – Der Kernparagraf

Der Gesetzestext unterscheidet unter anderem:

• Lineare Abschreibung: gleichmäßige Verteilung der Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer
• Sonderabschreibungen: zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten unter bestimmten Bedingungen (z. B. bei Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG oder Denkmalschutz)
• Degressive Abschreibung: in der Vergangenheit erlaubt, derzeit jedoch nicht mehr für Immobilien anwendbar (außer im Rahmen bestimmter Sonderregelungen, z. B. Corona-Sonderregelungen für andere Wirtschaftsgüter)

Wann ist eine Abschreibung steuerlich relevant?

Die Abschreibung wirkt sich nur dann steuerlich aus, wenn die Immobilie Einnahmen erzielt – also z. B. vermietet wird oder zu betrieblichen Zwecken dient. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist keine Abschreibung möglich, da keine Einnahmen im Sinne des EStG erzielt werden.

Steuerlicher Effekt – Beispiel:

Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung.

• Gebäudewert laut Kaufvertrag: 250.000 €
• Jährliche Abschreibung bei 2 %: 5.000 €
• Diese 5.000 € mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen

Das heißt: Die AfA senkt das zu versteuernde Einkommen – und damit auch die Einkommensteuer.

Wichtige Hinweise:

• Die Abschreibung beginnt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung – konkret ab dem Monat der Übergabe/Nutzungsbeginns
• Wird eine Immobilie während des Jahres angeschafft, erfolgt die Abschreibung zeitanteilig
• Bei nachträglichen Herstellungs- oder Modernisierungskosten kann sich die Abschreibungsbasis erhöhen

4. Welche Immobilien sind abschreibungsfähig?

Nicht jede Immobilie kann steuerlich abgeschrieben werden – entscheidend sind Nutzung, Art des Objekts und Eigentumsverhältnisse. Die Abschreibungsfähigkeit hängt vor allem davon ab, ob die Immobilie zur Einkünfteerzielung dient, also beispielsweise vermietet oder betrieblich genutzt wird.

Abschreibungsfähig sind:

1. Vermietete Wohnimmobilien
   → Klassisches Beispiel: Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus zur Vermietung
   → Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
2. Betrieblich genutzte Immobilien (z. B. Büro, Werkstatt, Ladenlokal)
   → Immobilien im Betriebsvermögen eines Unternehmens oder Selbstständigen
   → Einnahmen aus Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit (§§ 15, 18 EStG)
3. Teileigentum in gemischt genutzten Gebäuden
   → z. B. Erdgeschossladen vermietet, Obergeschoss selbst bewohnt
   → Nur der vermietete Teil ist abschreibungsfähig
4. Ferienimmobilien, die vermietet werden
   → Voraussetzung: es liegt eine tatsächliche Vermietungsabsicht vor (keine reine Eigennutzung!)
5. Denkmalgeschützte Gebäude (teilweise mit Sonderabschreibungen, siehe später)

Nicht abschreibungsfähig sind:

• Eigengenutzte Immobilien (Wohnsitz, Ferienhaus ohne Vermietung)
• Unbebaute Grundstücke / reiner Bodenwert
• Immobilien im Privatvermögen ohne Einnahmenbezug
• Immobilien im Ausland ohne steuerliche Anrechenbarkeit in Deutschland (je nach Doppelbesteuerungsabkommen)

Gut zu wissen:

Auch nachträgliche Investitionen, wie größere Umbauten oder Sanierungen, können unter bestimmten Bedingungen in die AfA einfließen – allerdings nur, wenn sie als nachträgliche Herstellungskosten gelten (mehr dazu in Teil 11).

5. Unterschied: Gebäude und Boden – Was darf abgeschrieben werden?

Ein häufiges Missverständnis bei der Immobilienabschreibung besteht darin zu glauben, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie abgeschrieben werden kann. Das ist jedoch nicht korrekt – denn der Gesetzgeber unterscheidet strikt zwischen dem Gebäude und dem Grund und Boden.

Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig

Der Grundsatz lautet:

Nur der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, darf abgeschrieben werden.

Der Boden unterliegt keiner Abnutzung – er bleibt grundsätzlich in seinem Wert erhalten oder steigt sogar – und ist daher nicht abschreibungsfähig.

Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Boden

Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis in der Regel nicht einzeln auf Gebäude und Boden aufgeschlüsselt. Für die steuerliche Abschreibung ist jedoch eine klare Aufteilung erforderlich. Diese erfolgt entweder:

• Pauschal nach amtlichen Tabellen der Finanzverwaltung
• Oder im Einzelfall durch ein Gutachten oder eine detaillierte Berechnung (z. B. Verhältnis Bodenrichtwert zu Gebäudewert)

👉 Beispiel:

Gesamtpreis der Immobilie	400.000 €
Anteil Boden (z. B. 25 %)	100.000 €
Anteil Gebäude (75 %)	300.000 € → AfA-Basis

Auf Grundlage der 300.000 € kann dann jährlich (z. B. mit 2 %) abgeschrieben werden:
300.000 € × 2 % = 6.000 € jährlich

Tipp: Kaufpreisaufteilung dokumentieren

Die Finanzämter akzeptieren eine vom Steuerpflichtigen vorgeschlagene Kaufpreisaufteilung nur, wenn sie realistisch, nachvollziehbar und plausibel ist. Andernfalls wird eine Standardaufteilung nach dem BMF-Rechenmodell vorgenommen – was in vielen Fällen steuerlich ungünstiger sein kann.

🔍 Empfehlung: Frühzeitig steuerlichen Rat einholen oder ein Sachverständigengutachten erstellen lassen.

6. Abschreibungsmethoden im Überblick

Bei der steuerlichen Abschreibung von Immobilien kommen – je nach Art der Immobilie und Zeitpunkt der Anschaffung – verschiedene Methoden infrage. In der Praxis ist jedoch die lineare Abschreibung der Regelfall. Sonderabschreibungen ergänzen diesen Mechanismus in bestimmten Fällen.

6.1 Lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung ist die gebräuchlichste Methode. Sie verteilt die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer.

Aktuelle Abschreibungssätze (Stand: 2023/2024)

Gebäudetyp	Baujahr / Anschaffungszeitpunkt	Abschreibungssatz (jährlich)	Nutzungsdauer
Wohngebäude zur Vermietung (ab 1925)	nach dem 31.12.1924	2 %	50 Jahre
Wohngebäude zur Vermietung (bis 1924)	bis einschließlich 31.12.1924	2,5 %	40 Jahre
Gewerbliche Immobilien	je nach Art	unterschiedlich	individuell
Neubauten (ab 2023/2024)	Neu: 3 % bei Neubauten möglich, sofern Bedingungen erfüllt sind

👉 Wichtig: Die lineare Abschreibung beginnt ab dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung, und im Jahr der Anschaffung erfolgt sie zeitanteilig.

6.2 Degressive Abschreibung (veraltet/selten)

Die degressive Abschreibung, bei der zu Beginn ein höherer Abschreibungsbetrag angesetzt wird, war bis zum Jahr 2005 bei Immobilien zulässig. Seitdem ist sie für Immobilien nicht mehr anwendbar – mit wenigen Ausnahmen (z. B. bei anderen beweglichen Wirtschaftsgütern während befristeter Förderprogramme).

Für Bestandsimmobilien, die vor dieser Gesetzesänderung erworben wurden, gilt ein Bestandsschutz. Bei diesen wird weiterhin nach der damaligen degressiven Methode abgeschrieben – mit fallender Jahresrate.

6.3 Sonderabschreibungen (§ 7b EStG u. a.)

Neben der linearen Abschreibung kann unter bestimmten Bedingungen zusätzlich eine Sonderabschreibung geltend gemacht werden – vor allem zur Förderung des Wohnungsbaus oder bei denkmalgeschützten Gebäuden.

Beispiele für Sonderabschreibungen:

• § 7b EStG: Sonder-AfA für neu gebaute Mietwohnungen
  → Bis zu 20 % zusätzlich über 4 Jahre (5 % pro Jahr)
  → Voraussetzungen: Neubau, Energieeffizienz, Bauantrag bis bestimmtes Datum
• § 7h, § 7i EStG:
  → Abschreibungen für Modernisierungen in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmälern
  → Hohe zusätzliche Abschreibungen über mehrere Jahre möglich
• Investitionsabzugsbetrag (§ 7g EStG):
  → Für kleine und mittlere Betriebe (nicht Immobilienkauf, aber z. B. Betriebshallenbau)

Beispielrechnung: Kombination linearer und Sonderabschreibung

Gebäudewert	300.000 €
Lineare Abschreibung (2 %)	6.000 €/Jahr
Sonderabschreibung (§ 7b: 5 %)	15.000 €/Jahr
Gesamtabsetzung im 1. Jahr	21.000 €

➡️ Das reduziert das zu versteuernde Einkommen massiv – besonders in den ersten Jahren.

7. Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Die Abschreibung (AfA) ist für Eigentümer vermieteter Immobilien besonders wichtig – denn sie bietet eine direkte Möglichkeit zur Steuerersparnis. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) wird die lineare Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigt und mindert das zu versteuernde Einkommen.

Voraussetzungen

• Das Objekt wird fremdvermietet (nicht eigengenutzt)
• Es handelt sich um ein Gebäude oder Gebäudeteil (nicht nur Grund und Boden)
• Die Vermietung ist dauerhaft angelegt und nicht nur gelegentlich
• Die Immobilie ist bereits fertiggestellt und nutzbar

Wie funktioniert die Abschreibung praktisch?

Sobald eine Immobilie vermietet wird, können Eigentümer jährlich 2 % (bzw. 2,5 % bei Altbauten) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten abschreiben. Die Berechnung erfolgt monatlich anteilig, je nachdem, wann die Immobilie angeschafft oder fertiggestellt wurde.

Beispielrechnung: Vermietete Eigentumswohnung

• Kaufpreis: 280.000 €
• Anteil Gebäude laut Kaufpreisaufteilung: 210.000 €
• Anschaffung im Juli
• Lineare AfA: 2 %

Berechnung AfA im ersten Jahr (zeitanteilig ab Juli):

Zins für 6 Monate:
4.200 € / 12 x 6 = 2.100 € (für Juli-Dezember)

Jahreszins:
210.000 € x 2 % = 4.200 € (pro Jahr)

Ab Jahr 2 dann 4.200 € jährlich.

Weitere absetzbare Kosten bei Vermietung

Neben der Abschreibung können Vermieter auch weitere Werbungskosten steuerlich geltend machen, z. B.:

• Zinsen aus Immobilienkrediten
• Grundsteuer
• Instandhaltung und Reparaturen
• Nebenkosten (nicht umlegbare)
• Hausverwalter- und Mietausfallversicherung

In Kombination mit der AfA ergibt sich dadurch häufig ein deutlicher steuerlicher Vorteil – insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf.

Wichtiger Hinweis:

Die Abschreibung muss aktiv in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Sie erfolgt nicht automatisch. Wird sie vergessen, kann der Verlust unter Umständen nicht nachträglich korrigiert werden.

8. Abschreibung bei eigengenutzten Immobilien

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie auch bei selbstgenutztem Wohneigentum – also etwa dem Eigenheim oder der eigenen Eigentumswohnung – von der steuerlichen Abschreibung profitieren können. Die Antwort lautet grundsätzlich: Nein – zumindest nicht im klassischen Sinn der AfA.

Grundsatz: Keine Abschreibung bei Eigennutzung

Die Abschreibung dient laut Gesetz der Berücksichtigung von Abnutzung bei einkünfteerzielender Nutzung. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, erzielt keine steuerpflichtigen Einnahmen – also entfällt auch die Möglichkeit der regulären Abschreibung.

Das bedeutet:

• Keine AfA auf das selbstgenutzte Wohngebäude
• Kein steuerlicher Abzug von Herstellungskosten, Renovierungen oder Kreditzinsen

Ausnahmen & Sonderfälle

1. Arbeitszimmer / Homeoffice

• Wird ein abgeschlossener Raum im selbstgenutzten Haus ausschließlich beruflich genutzt, kann dieser Raum anteilig abgeschrieben werden.
• Voraussetzung: Kein anderer Arbeitsplatz steht zur Verfügung.
• Beispiel: 10 % der Wohnfläche = 10 % der Gebäudekosten können abgeschrieben werden (inkl. anteiliger AfA, Nebenkosten etc.).

2. Teilweise Vermietung

• Wird ein Teil der selbstgenutzten Immobilie vermietet (z. B. Einliegerwohnung, Gästezimmer), kann der vermietete Anteil abgeschrieben werden.
• Voraussetzung: Abgrenzbare Nutzungseinheit mit eigener Vermietungsabsicht.

3. Eigennutzung wird aufgegeben

• Wer seine Immobilie später vermietet (z. B. Umzug), kann ab dem Zeitpunkt der Vermietung mit der Abschreibung beginnen – auf Basis des Restwerts.

Beispiel: Arbeitszimmer im Eigenheim

• Gebäudewert: 300.000 €
• Arbeitszimmer: 15 m² von insgesamt 150 m² Wohnfläche → 10 %
• Lineare Abschreibung: 2 %

300.000 €×10 300.000 € \times 10 % = 30.000 € AfA-Basis300.000 €×10  30.000 €×2 30.000 € \times 2 % = 600 € jährliche Abschreibung30.000 €×2 

Diese 600 € dürfen als Betriebsausgabe oder Werbungskosten angesetzt werden – z. B. bei Selbstständigen oder Arbeitnehmern im Homeoffice.

Tipp:

Wer plant, eine Immobilie teilweise betrieblich oder zur Vermietung zu nutzen, sollte dies frühzeitig dokumentieren und steuerlich begleiten lassen – so lassen sich spätere Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermeiden.

9. Kaufpreisaufteilung: Wie Boden- und Gebäudewert korrekt berechnet werden

Wie bereits in früheren Abschnitten erwähnt, ist nur der Gebäudewert abschreibungsfähig, nicht aber der Bodenwert. Das bedeutet: Beim Kauf einer Immobilie muss der Gesamtkaufpreis in zwei Anteile aufgeteilt werden:

• Grund und Boden (nicht abschreibungsfähig)
• Gebäude (abschreibungsfähig)

Diese Aufteilung ist entscheidend, denn sie bestimmt die Höhe der jährlichen Abschreibung – und somit die steuerliche Entlastung.

Warum ist die Aufteilung so wichtig?

Ein zu niedriger Gebäudeanteil bedeutet:

• Geringere Abschreibung
• Weniger steuerlicher Vorteil

Ein zu hoher Gebäudeanteil kann:

• Vom Finanzamt angezweifelt werden
• Zur nachträglichen Korrektur oder Ablehnung der Steuererklärung führen

Methoden zur Kaufpreisaufteilung

1. Standardmethode: BMF-Kaufpreisaufteilung

Seit 2017 stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein Rechenmodell zur Verfügung, das auf dem Bodenrichtwert und typisierten Gebäudewerten basiert. Diese Methode wird von Finanzämtern bevorzugt, fällt jedoch oft zugunsten des Bodenwerts aus – und ist damit steuerlich ungünstig.

2. Individuelle Aufteilung / Sachverständigengutachten

Käufer können eine eigene Aufteilung vorschlagen, z. B. durch:

• Bewertung des Bodenrichtwerts der Gemeinde
• Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren für das Gebäude
• Gutachten eines Immobiliensachverständigen

Wichtig: Die Aufteilung muss wirtschaftlich plausibel und dokumentierbar sein.

Beispiel: Kaufpreisaufteilung bei Eigentumswohnung

• Gesamtkaufpreis: 400.000 €
• Bodenrichtwert: 700 €/m²
• Grundstücksgröße: 200 m²
• Bodenwert: 700 € × 200 m² = 140.000 €

Geba¨udewert=400.000 €−140.000 €=260.000 €Gebäudewert = 400.000 € – 140.000 € = 260.000 €Geba¨udewert=400.000 €−140.000 €=260.000 €

AfA-Basis: 260.000 €

Jährliche Abschreibung (2 %):
260.000 € × 2 % = 5.200 € jährlich

Tipps zur Kaufpreisaufteilung

✅ Frühzeitig vorbereiten – idealerweise vor Einreichung der Steuererklärung
✅ Vergleichsangebote, Bodenrichtwerte und Gutachten beifügen
✅ Kein „Gefälligkeitsgutachten“ – das Finanzamt prüft streng
✅ Bei Ablehnung: Rechtsbehelf einlegen mit fundierter Begründung

10. Praktische Rechenbeispiele und Tabelle

Um die theoretischen Grundlagen greifbar zu machen, schauen wir uns jetzt konkrete Abschreibungsbeispiele für unterschiedliche Szenarien an. So wird deutlich, wie sich die AfA in der Praxis auswirkt – je nach Kaufpreis, Baujahr und Nutzungsart.

Beispiel 1: Vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1990)

• Kaufpreis gesamt: 300.000 €
• Gebäudeanteil (75 %): 225.000 €
• AfA-Methode: Linear (2 % pro Jahr)
• Abschreibungsstart: Januar 2024

Rechnung:

225.000 € × 2 % = 4.500 € jährlich

Jahr	Abschreibung (AfA)	Kumuliert (Summe AfA)
2024	4.500 €	4.500 €
2025	4.500 €	9.000 €
2026	4.500 €	13.500 €
…	…	…
2073	4.500 €	225.000 €

Beispiel 2: Sanierungsobjekt mit Sonderabschreibung (§ 7h EStG)

• Sanierungskosten (förderfähig): 100.000 €
• Sonderabschreibung: 9 % in den ersten 8 Jahren (72.000 €)
• Normale AfA: zusätzlich 2 % auf Restwert

Rechnung:

• 1.–8. Jahr: 9.000 € Sonder-AfA jährlich
• Ab 9. Jahr: Normale 2 % Abschreibung auf verbleibende Kostenbasis

Vergleichstabelle: Auswirkungen der AfA bei gleichem Kaufpreis

Szenario	Gebäudewert	Satz	AfA p.a.	Steuervorteil (bei 30 % Steuersatz)
Vermietete Neubauwohnung	300.000 €	3 %	9.000 €	2.700 € jährlich
Altbau (Baujahr vor 1925)	300.000 €	2,5 %	7.500 €	2.250 € jährlich
Denkmalgeschütztes Objekt (7i EStG)	100.000 €	9 % × 8 J	9.000 €	2.700 € jährlich (8 Jahre lang)

Was zeigt die Tabelle?

• Eine korrekte Aufteilung des Kaufpreises und Nutzung von Sonderabschreibungen kann die steuerliche Entlastung deutlich erhöhen.
• Bei gleichem Investitionsvolumen kann der jährliche Unterschied mehrere Tausend Euro betragen.

11. Besonderheiten bei Denkmalimmobilien und Sanierungsobjekten

Immobilien mit Denkmalstatus oder in Sanierungsgebieten bieten besondere steuerliche Anreize. Der Staat fördert hier den Erhalt historischer Bausubstanz bzw. die Aufwertung städtebaulicher Zonen – und ermöglicht deutlich höhere Abschreibungen als bei normalen Immobilien.

11.1 Denkmalgeschützte Immobilien (§ 7i EStG)

Voraussetzungen:

• Das Objekt steht unter Denkmalschutz (amtlich bestätigt)
• Die Baumaßnahmen dienen dem Erhalt bzw. der sinnvollen Nutzung des Baudenkmals
• Die Maßnahmen sind mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt
• Es liegt eine Bescheinigung der Behörde über förderfähige Kosten vor

Abschreibungsmöglichkeiten:

• Eigennutzer:
  9 % der begünstigten Herstellungskosten über 10 Jahre (also insgesamt 90 %)
• Vermieter:
  8 % in den ersten 8 Jahren, danach 7 % in 4 Jahren → insgesamt 100 % über 12 Jahre

👉 Diese Abschreibung kommt zusätzlich zur normalen AfA auf den Gebäudeanteil (z. B. 2 %).

Beispiel:

• Sanierungskosten (anerkannt): 100.000 €
• Vermietung geplant

8.000 € / Jahr x 8 Jahre = 64.000 €
7.000 € / Jahr x 4 Jahre = 28.000 €

92.000 € steuerlich absetzbar über 12 Jahre

11.2 Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsgebiete (§ 7h EStG)

Diese Regelung betrifft Objekte in offiziell ausgewiesenen Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten – festgelegt durch kommunale Satzung. Auch hier sind Förderabschreibungen möglich.

Voraussetzungen:

• Schriftliche Bestätigung der Kommune über die Lage im Sanierungsgebiet
• Nachweislich begünstigte Sanierungskosten
• Vermietung oder Selbstnutzung möglich

Abschreibung:

• Eigennutzer: 9 % über 10 Jahre
• Vermieter: wie bei Denkmal: 8 % über 8 Jahre, 7 % über 4 Jahre

11.3 Vorteile und Risiken

✅ Vorteile:

• Sehr hohe Abschreibungen möglich
• Geringere Steuerlast über viele Jahre
• Kombination mit KfW-Förderungen möglich
• Attraktive Innenstadtlagen oft betroffen

⚠️ Risiken:

• Abstimmung mit Behörden ist zwingend erforderlich
• Genehmigungspflicht für Baukosten
• Teilweise hohe Sanierungskosten
• Kein Steuervorteil ohne amtliche Bescheinigung

Tipp:

Wer in eine Denkmal- oder Sanierungsimmobilie investieren will, sollte sich frühzeitig steuerlich beraten lassen – und alle Baumaßnahmen genehmigen und dokumentieren lassen. Ohne offizielle Bescheinigung verfällt der Steuervorteil.

12. Tipps zur steuerlichen Optimierung der Abschreibung

Die Abschreibung (AfA) bietet eine solide Grundlage zur Steuerersparnis bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien. Doch mit strategischer Planung und gezieltem Wissen lässt sich dieser Effekt noch deutlich verstärken. Hier sind die wichtigsten praktischen Optimierungstipps:

✅ 1. Kaufpreisaufteilung aktiv gestalten

Nutze die Möglichkeit, die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Boden selbst zu bestimmen, statt die oft ungünstige Berechnung des Finanzamts zu akzeptieren.

🔍 Tipp:

• Lass ggf. ein fachliches Gutachten oder eine alternative Aufteilungsmethode erstellen (z. B. Ertragswertverfahren).
• Dokumentiere alles nachvollziehbar – bei Ablehnung kannst du Rechtsmittel einlegen.

✅ 2. Sonderabschreibungen gezielt nutzen

Wenn du Neubauten, Denkmalobjekte oder Immobilien in Sanierungsgebieten erwirbst, informiere dich über Sonderabschreibungen nach § 7b, 7h oder 7i EStG.

✔ Kombination möglich mit:

• KfW-Zuschüssen
• Energieeffizienzförderungen
• Investitionszulagen

✅ 3. Zeitpunkt der Anschaffung planen

Der Zeitpunkt, zu dem du die Immobilie übernimmst oder vermietest, bestimmt ab wann die Abschreibung läuft.

💡 Optimierung:

• Erwerb möglichst früh im Jahr → höhere AfA im ersten Jahr
• Bei Übergabe im Dezember zählt nur 1/12 der Jahres-AfA!

✅ 4. Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Ob eine Sanierung sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar ist oder über Jahre abgeschrieben werden muss, ist steuerlich entscheidend.

Faustregel:

• Erhaltungsaufwand: sofort absetzbar (z. B. Austausch Fenster, Heizungswartung)
• Herstellungskosten: müssen abgeschrieben werden (z. B. Umnutzung Dachboden zu Wohnung)

📋 Tipp: Maßnahmen unter 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (innerhalb 3 Jahre nach Kauf) bleiben meist Erhaltungsaufwand – darüber hinaus zählen sie zur Abschreibungsbasis!

✅ 5. Teilweise gewerbliche/betriebliche Nutzung prüfen

Bei Selbstständigen oder Freiberuflern kann ein Teil der selbstgenutzten Immobilie – z. B. ein Arbeitszimmer oder ein Praxisraum – anteilig abgeschrieben werden.

✔ Voraussetzung:

• Ausschließliche und abgrenzbare Nutzung
• Idealerweise eigener Zugang oder Nutzungseinheit

✅ 6. Steuerberater einbinden

Viele Fehler bei der Abschreibung entstehen durch:

• falsche Kaufpreisaufteilung
• vergessene Sonderabschreibungen
• nicht dokumentierte Nutzungsänderungen

💼 Lösung: Ein erfahrener Steuerberater erkennt Optimierungspotenzial, prüft Sonderregelungen (z. B. § 6 EStG bei Betriebsvermögen) und verhindert kostspielige Fehler.

13. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Ob beim Immobilienkauf, bei der Steuererklärung oder bei der Planung von Sanierungen: Bei der Abschreibung von Immobilien passieren regelmäßig Fehler, die sich direkt auf die Steuerlast und Rentabilität auswirken. Viele davon lassen sich mit etwas Vorwissen und guter Planung leicht vermeiden.

❌ Fehler 1: Keine oder falsche Kaufpreisaufteilung

Problem: Wird der Kaufpreis nicht korrekt zwischen Boden und Gebäude aufgeteilt, ist die Abschreibung zu niedrig – oder das Finanzamt setzt pauschale, oft ungünstigere Werte an.

Vermeidung:

• Nutze ein realistisches und fundiertes Aufteilungsmodell (z. B. Bodenrichtwert und Gebäudeschätzung)
• Reiche Unterlagen (Gutachten, Lagepläne) mit ein
• Bei Ablehnung: Einspruch einlegen, ggf. mit Steuerberater

❌ Fehler 2: Abschreibung wird nicht beantragt

Problem: Die AfA muss aktiv in der Steuererklärung angesetzt werden – sie erfolgt nicht automatisch.

Vermeidung:

• Jedes Jahr an die AfA denken, auch bei Vermietung an Angehörige
• In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) korrekt eintragen
• Rückwirkende Korrektur ist nur eingeschränkt möglich

❌ Fehler 3: Sonderabschreibungen werden übersehen

Problem: Viele Käufer wissen nicht, dass sie bei Neubau, Sanierung oder Denkmalschutz Anspruch auf zusätzliche AfA haben – und verzichten ungewollt auf hohe Steuerersparnisse.

Vermeidung:

• Frühzeitig prüfen, ob §§ 7b, 7h oder 7i EStG anwendbar sind
• Bescheinigungen der Behörden einholen (z. B. Denkmalamt)
• Sonderabschreibungen fristgerecht und vollständig ansetzen

❌ Fehler 4: Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten werden verwechselt

Problem: Werden eigentlich sofort abziehbare Reparaturen als Herstellungskosten deklariert, muss der Betrag über Jahrzehnte abgeschrieben werden – ein erheblicher Liquiditätsnachteil.

Vermeidung:

• Maßnahmen dokumentieren und sachlich begründen
• Bei Unsicherheiten: steuerlichen Rat einholen
• Auf 15 %-Grenze innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung achten

❌ Fehler 5: Nutzungsänderung nicht gemeldet

Problem: Wird eine eigengenutzte Immobilie später vermietet (oder umgekehrt), muss die Abschreibung neu angesetzt oder gestoppt werden.

Vermeidung:

• Nutzungswechsel dem Finanzamt anzeigen
• Neue AfA-Basis (Restwert) ab Nutzungsbeginn berechnen
• Bei Betriebsvermögen: Prüfung stiller Reserven nicht vergessen

❌ Fehler 6: Vermietung an Angehörige ohne Mietnachweis

Problem: Vermietung an Familienangehörige unterhalb der ortsüblichen Miete kann steuerlich nur eingeschränkt anerkannt werden.

Vermeidung:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen
• Mietvertrag schriftlich festhalten und wie bei Fremdvermietung führen

Zusammenfassung: Fehlerfrei zur optimalen AfA

Fehler	Lösung
Keine Kaufpreisaufteilung	Plausibles Modell oder Gutachten verwenden
AfA vergessen	Aktiv jährlich in Steuererklärung eintragen
Sonderabschreibung nicht genutzt	Fördermöglichkeiten prüfen und fristgerecht geltend machen
Sanierungskosten falsch deklariert	Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten unterscheiden
Nutzungsänderung nicht gemeldet	Finanzamt informieren, neue AfA-Berechnung vornehmen
Angehörigenvermietung zu billig	Mindestmiete 66 % ortsüblich, schriftliche Verträge führen

14. Fazit: Worauf Eigentümer achten sollten

Die Abschreibung (AfA) ist eines der wirkungsvollsten Instrumente, um die steuerliche Belastung bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien nachhaltig zu senken. Wer sie richtig nutzt, kann jährlich Tausende Euro sparen – wer sie vernachlässigt, verschenkt bares Geld.

Das Wichtigste auf einen Blick:

✅ Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig – nicht der Boden. Eine fundierte Kaufpreisaufteilung ist entscheidend.

✅ Lineare Abschreibung ist Standard: 2 % oder 2,5 % je nach Baujahr, ggf. 3 % bei Neubauten ab 2023.

✅ Sonderabschreibungen (z. B. für Neubauten, Denkmäler, Sanierungsgebiete) bringen zusätzliche Steuerersparnis – Voraussetzung ist immer eine Bescheinigung.

✅ Selbstgenutzte Immobilien können nur in Ausnahmefällen (z. B. Arbeitszimmer) abgeschrieben werden.

✅ Wer seine Immobilie vermietet, muss die AfA aktiv in der Steuererklärung geltend machen – sonst verfällt sie!

✅ Häufige Fehler, wie fehlerhafte Kostenzuordnung oder vergessene Sonderregelungen, lassen sich mit guter Vorbereitung und professioneller Beratung vermeiden.

Empfehlung zum Schluss:

Lass dir vor dem Immobilienkauf oder einer größeren Sanierung von einem Steuerberater oder Fachanwalt helfen, das volle Potenzial der Abschreibung auszuschöpfen – und alle Fristen, Nachweise und Dokumentationen im Griff zu behalten.

Mit einer durchdachten Abschreibungsstrategie kannst du deine Investition nicht nur steuerlich optimieren, sondern auch deine Gesamtrendite deutlich steigern.

15. FAQ: Die häufigsten Fragen zur Immobilienabschreibung

Hier findest du kompakte Antworten auf häufige Praxisfragen zur Abschreibung (AfA) von Immobilien.