Anschlussfinanzierung

1. Einleitung

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. In den meisten Fällen wird sie mit einem langfristigen Darlehen finanziert – typischerweise mit einer Zinsbindung von 5, 10 oder 15 Jahren. Doch was passiert, wenn diese Zinsbindung endet und das Darlehen noch nicht vollständig abbezahlt ist? Genau hier kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel.

Die Anschlussfinanzierung bestimmt maßgeblich, wie teuer oder günstig die Restschuld finanziert wird. In Zeiten schwankender Zinsen kann der richtige Zeitpunkt und die passende Finanzierungsform über viele tausend Euro Unterschied ausmachen. Entsprechend wichtig ist es, sich rechtzeitig und umfassend mit dem Thema auseinanderzusetzen.

2. Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung eines bestehenden Immobiliendarlehens, wenn nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung noch eine Restschuld verbleibt. Sie stellt sicher, dass die Tilgung des Kredits weiterläuft – jedoch oft zu veränderten Konditionen.

Abgrenzung zur Erstfinanzierung

Bei der Erstfinanzierung wird das Darlehen zum ersten Mal abgeschlossen, meist beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Die Kreditbedingungen, insbesondere der Zinssatz, sind für eine bestimmte Zeit – beispielsweise zehn Jahre – festgeschrieben. Am Ende dieser Zinsbindungsfrist ist der Kredit in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Dann ist eine Anschlussfinanzierung nötig, um die verbleibende Restschuld weiter zu finanzieren.

Zinsbindung als zentrales Element

Die Zinsbindung ist ein zentrales Element jeder Immobilienfinanzierung: Sie garantiert einen festen Zinssatz über eine bestimmte Laufzeit. Ist diese Frist abgelaufen, kann (und sollte) der Kreditnehmer neu verhandeln – entweder mit der bisherigen Bank oder mit einem neuen Anbieter. Denn nach dem Ende der Bindungsfrist gilt meist der variable Standardzinssatz, der in der Regel ungünstiger ist.

Deshalb ist es wichtig, sich rechtzeitig mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen – nicht nur, um weiterhin sicher zu finanzieren, sondern auch, um von möglichen Zinsvorteilen zu profitieren.

3. Arten der Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindung des bestehenden Immobiliendarlehens endet, stehen Kreditnehmern in der Regel drei Optionen zur Verfügung, um die verbleibende Restschuld weiter zu finanzieren: Prolongation, Umschuldung oder ein Forward-Darlehen. Jede dieser Möglichkeiten bringt eigene Vor- und Nachteile mit sich.

1. Prolongation – Verlängerung beim bisherigen Kreditgeber

Die einfachste und bequemste Form der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation, also die Verlängerung des bestehenden Kredits bei der bisherigen Bank. Hierbei wird ein neuer Zinssatz für die Restschuld vereinbart, ohne dass ein neuer Kreditvertrag oder eine Umschreibung im Grundbuch nötig ist.

Vorteile:

• Kein bürokratischer Aufwand
• Keine zusätzlichen Kosten (z. B. Notar oder Grundbuch)
• Bestehende Beziehung zur Bank

Nachteile:

• Geringere Vergleichsmöglichkeiten
• Zinssatz ist oft weniger attraktiv als bei anderen Anbietern

2. Umschuldung – Wechsel zu einer anderen Bank

Bei der Umschuldung wird die Restschuld durch einen neuen Kredit bei einem anderen Kreditinstitut abgelöst. Dies kann sich lohnen, wenn die neue Bank einen besseren Zinssatz oder flexiblere Bedingungen bietet.

Vorteile:

• Möglichkeit, bessere Konditionen zu erhalten
• Neuverhandlung aller Darlehenskonditionen

Nachteile:

• Aufwand durch neue Vertragsabwicklung
• Kosten für Notar und Grundbucheintrag (Grundschuldabtretung oder Neubegründung)

3. Forward-Darlehen – Zinssicherung im Voraus

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, sich den aktuellen Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus zu sichern – ideal in einer Niedrigzinsphase. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt erst zum Ende der laufenden Zinsbindung.

Vorteile:

• Zinsrisiko wird frühzeitig abgesichert
• Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung

Nachteile:

• Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit
• Risiko: Zinsen könnten später sogar sinken

4. Wann beginnt man mit der Planung?

Die Anschlussfinanzierung ist kein Thema, das man erst angeht, wenn der alte Vertrag kurz vor dem Ablauf steht. Wer rechtzeitig plant, kann nicht nur bessere Konditionen sichern, sondern auch stressfrei vergleichen und entscheiden. Die Frage lautet daher: Wann ist der richtige Zeitpunkt, um mit der Planung zu beginnen?

Idealer Planungszeitraum: 3 bis 5 Jahre vor Zinsbindungsende

Erfahrungsgemäß lohnt es sich, spätestens drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung aktiv zu werden. Wer besonders frühzeitig handeln möchte, kann sogar schon bis zu fünf Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen sichern – das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn ein Zinsanstieg absehbar ist.

Ein typischer Zeitplan sieht so aus:

• 5–3 Jahre vorher: Marktbeobachtung beginnen, Zinsprognosen einholen, erste Beratungsgespräche führen.
• 2 Jahre vorher: Angebote vergleichen, Forward-Darlehen prüfen.
• 12–6 Monate vorher: Konkrete Verhandlungen führen, Entscheidung treffen.
• 3 Monate vorher: Vertragsabschluss der Anschlussfinanzierung.

Warum rechtzeitige Planung wichtig ist

• Zinsvorteile nutzen: Frühzeitige Entscheidung kann Tausende Euro sparen.
• Verhandlungsspielraum: Banken bieten oft bessere Konditionen, wenn Kunden vorbereitet auftreten.
• Stress vermeiden: Spontane Entscheidungen führen häufiger zu ungünstigen Konditionen.

Einfluss der Zinsentwicklung

Ein entscheidender Faktor bei der Planung ist der Zinsmarkt. Wer erkennt, dass die Bauzinsen tendenziell steigen, sollte eher früher als später handeln. Umgekehrt kann es in einer stabilen oder fallenden Zinsphase sinnvoll sein, abzuwarten – jedoch immer mit einem Plan B in der Hinterhand.

5. Vorteile und Nachteile der jeweiligen Optionen

Wer eine Anschlussfinanzierung plant, steht vor der Entscheidung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen? Um die individuell beste Lösung zu finden, lohnt sich ein genauer Blick auf die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten.

🏦 Prolongation – bequem, aber nicht immer günstig

Vorteile:

• Einfach und schnell: Die Bank kennt Ihre Historie, neue Bonitätsprüfungen sind oft nicht notwendig.
• Keine Zusatzkosten: Es fallen keine Notar- oder Grundbuchkosten an.
• Vertraute Ansprechpartner: Bestehende Kommunikation und Prozesse bleiben bestehen.

Nachteile:

• Weniger Wettbewerb: Banken haben bei einer Prolongation oft weniger Anreiz, Bestkonditionen anzubieten.
• Bequemlichkeitsfalle: Kunden neigen dazu, ohne Vergleich zu verlängern – und verschenken dadurch Sparpotenzial.

Für wen geeignet?
Für Kreditnehmer, die auf Bequemlichkeit setzen und mit dem bisherigen Kreditinstitut zufrieden sind – und denen ein etwas höherer Zinssatz nichts ausmacht.

🔁 Umschuldung – mehr Aufwand, oft mehr Ersparnis

Vorteile:

• Bessere Konditionen möglich: Durch aktiven Marktvergleich lassen sich teils deutlich günstigere Zinsen finden.
• Neuverhandlung aller Bedingungen: Tilgungsraten, Sondertilgungen und Laufzeiten lassen sich optimieren.

Nachteile:

• Organisatorischer Mehraufwand: Neuer Kreditvertrag, Bonitätsprüfung, Notar- und Grundbuchkosten.
• Wechselbarrieren: Mögliche Ablehnung bei schwächerer Bonität oder verschlechtertem Immobilienwert.

Für wen geeignet?
Für kostenbewusste Kreditnehmer, die bereit sind, etwas Aufwand zu betreiben, um über die Laufzeit der Restschuld mehrere Tausend Euro zu sparen.

📉 Forward-Darlehen – clever absichern, mit Einschränkungen

Vorteile:

• Frühzeitige Zinssicherung: Ideal in Phasen niedriger Zinsen bei absehbarem Anstieg.
• Hohe Planungssicherheit: Finanzielle Verlässlichkeit für viele Jahre.

Nachteile:

• Zinsaufschlag: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher meist der Aufschlag auf den Sollzins.
• Bindung mit Risiko: Sinkt das Zinsniveau wider Erwarten, zahlt man unnötig mehr.

Für wen geeignet?
Für sicherheitsorientierte Kreditnehmer mit noch längerer Zinsbindung, die ein steigendes Zinsumfeld absichern möchten.

6. Der Ablauf einer Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung ist ein klar strukturierter Prozess, der sich gut vorbereiten lässt – idealerweise mit etwas zeitlichem Vorlauf. Hier sind die typischen Schritte von der ersten Überlegung bis zur Vertragsunterzeichnung:

1. Überblick verschaffen: Restschuld & Frist

Zunächst sollten Sie klären:

• Wie hoch ist die Restschuld?
• Wann endet die aktuelle Zinsbindung?
• Welche monatliche Belastung ist weiterhin tragbar?

Diese Basisdaten finden sich im bestehenden Darlehensvertrag oder können bei der Bank angefragt werden.

2. Frühzeitig Angebote vergleichen

Starten Sie etwa 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Einholen von Angeboten:

• Eigene Bank (Prolongation)
• Vergleichsportale und Kreditvermittler
• Direktkontakt zu anderen Banken

Ein Vergleich lohnt sich, denn selbst kleine Zinsunterschiede summieren sich über viele Jahre zu hohen Beträgen.

3. Finanzierungsstrategie wählen

Auf Basis Ihrer persönlichen Ziele (z. B. schnellere Tilgung, Sicherheit, Flexibilität) entscheiden Sie sich für:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

Wichtig: Auch die gewünschten Tilgungsraten, Sondertilgungsrechte oder Laufzeiten können mitverhandelt werden.

4. Bonitätsprüfung & Unterlagen einreichen

Ob bei der bisherigen oder einer neuen Bank – die Bonität wird erneut geprüft. Dazu müssen Sie aktuelle Einkommensnachweise, Kontoauszüge, ggf. Steuerbescheide sowie Unterlagen zur Immobilie (siehe Teil 7) einreichen.

5. Vertragsabschluss & Fristen beachten

Nach Zusage erfolgt die Vertragsunterzeichnung. Bei einer Umschuldung müssen zusätzlich ein Notar und ggf. das Grundbuchamt einbezogen werden.

Wichtig: Wenn keine neue Vereinbarung getroffen wird, greift nach Zinsbindungsende automatisch der variable Zinssatz der bisherigen Bank – oft deutlich höher. Rechtzeitig handeln ist daher entscheidend.

📋 Kurze Checkliste zur Vorbereitung:

• Enddatum der Zinsbindung prüfen
• Höhe der Restschuld klären
• Markt und Zinsentwicklung beobachten
• Angebote vergleichen (inkl. Forward-Konditionen)
• Eigene Unterlagen aktualisieren
• Entscheidung treffen & rechtzeitig abschließen

7. Welche Unterlagen werden benötigt?

Für eine Anschlussfinanzierung – insbesondere bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank – ist eine aktuelle Bonitäts- und Objektprüfung erforderlich. Die Anforderungen ähneln denen bei einer Erstfinanzierung, allerdings fällt der Umfang meist etwas geringer aus, da viele Informationen bereits vorliegen.

Hier ist eine Übersicht der typischen Unterlagen, die Sie bereithalten sollten:

🔹 Persönliche Unterlagen zur Bonität

• Aktuelle Einkommensnachweise (z. B. Gehaltsabrechnungen der letzten 2–3 Monate)
• Kontoauszüge (häufig 3 Monate)
• Einkommenssteuerbescheide (bei Selbstständigen oder Freiberuflern: 2–3 Jahre)
• Schufa-Auskunft (wird in der Regel direkt durch die Bank eingeholt)
• Haushaltsrechnung (monatliche Einnahmen und Ausgaben)

🔹 Unterlagen zur bestehenden Finanzierung

• Kopie des bestehenden Darlehensvertrags
• Restschuldstand und Ablauftermin der Zinsbindung
• Konditionen des Altvertrags (Zins, Tilgung, Sondertilgungsrechte)
• Vorzeitige Ablösebedingungen, sofern eine Umschuldung geplant ist

🔹 Unterlagen zur Immobilie

• Grundbuchauszug
• Aktuelle Wohngebäudeversicherung
• Baupläne oder Grundrisse (vor allem bei älteren Objekten oder Umbauten)
• Lageplan oder Flurkarte
• Nachweis über Modernisierungen / Sanierungen, falls relevant

Bei einer Umschuldung ist zusätzlich notwendig:

• Grundschuldbestellung oder -abtretung (ggf. durch Notar)
• Notartermin zur Umschreibung, sofern keine Grundschuldabtretung erfolgt

📎 Tipp: Banken reagieren positiv, wenn Kreditnehmer ihre Unterlagen vollständig und ordentlich vorbereitet einreichen. Das verkürzt die Bearbeitungszeit und verbessert die Verhandlungsposition.

8. Zinsentwicklung und Marktvergleich

Die Zinslandschaft spielt eine zentrale Rolle bei der Anschlussfinanzierung. Schon kleine Unterschiede im effektiven Jahreszins können über die Restlaufzeit mehrere Tausend Euro Einsparung oder Mehrkosten bedeuten. Daher ist ein gründlicher Marktvergleich unverzichtbar.

🔍 Was beeinflusst die Bauzinsen?

Die Höhe der Bauzinsen – und damit auch die Konditionen für Anschlussfinanzierungen – hängt von mehreren Faktoren ab:

• Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB): Ein steigender Leitzins führt meist zu höheren Bauzinsen.
• Inflationserwartungen: Höhere Inflation = tendenziell höhere Zinsen.
• Laufzeit und Beleihungsauslauf: Je höher das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert, desto höher der Zinsaufschlag.
• Bonität des Kreditnehmers: Bessere Bonität = bessere Konditionen.
• Allgemeines Zinsumfeld: Erwartungshaltungen an den Kapitalmärkten wirken sich auf langfristige Zinssätze aus.

📈 Wie vergleicht man Angebote richtig?

Ein bloßer Blick auf den Nominalzins reicht nicht – entscheidend ist der effektive Jahreszins, da er alle Kosten enthält (z. B. Bearbeitungsgebühren, Tilgungsaussetzung, Zinsaufschläge).

Wichtige Vergleichskriterien:

• Effektiver Jahreszins
• Mögliche Sondertilgungen (kostenfrei oder gebührenpflichtig?)
• Tilgungsflexibilität (z. B. Änderung der Tilgungsrate)
• Laufzeit und Zinsbindung
• Forward-Aufschlag (bei Forward-Darlehen)

🛠️ Hilfreiche Tools und Quellen

• Online-Vergleichsportale: z. B. Interhyp, Dr. Klein, Check24
• Unabhängige Baufinanzierungsberater: oft breiterer Marktüberblick als einzelne Banken
• Zinsprognosen und Marktanalysen: z. B. von Finanzzeitschriften oder Banken

📌 Praxis-Tipp: Auch wenn ein niedriger Zins verlockend ist – achten Sie auf die Gesamtkonditionen und auf Ihre persönliche Planungssicherheit. Ein Angebot mit etwas höherem Zins, aber größerer Flexibilität, kann langfristig vorteilhafter sein.

9. Fördermöglichkeiten und Sondertilgungen

Neben dem reinen Zinssatz gibt es weitere wichtige Stellschrauben, mit denen Kreditnehmer ihre Anschlussfinanzierung individuell optimieren können. Dazu zählen staatliche Förderprogramme, Tilgungsoptionen und insbesondere Sondertilgungsrechte, mit denen sich die Laufzeit und Gesamtbelastung deutlich reduzieren lassen.

🏛️ Fördermöglichkeiten – z. B. durch die KfW

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet auch für Anschlussfinanzierungen interessante Programme, vor allem wenn damit energetische Sanierungen oder altersgerechte Umbauten verbunden sind.

Typische KfW-Programme im Überblick:

• KfW 261 (Wohngebäude – Kredit): für energieeffiziente Sanierungen
• KfW 159 (Altersgerecht Umbauen)
• Zuschüsse für Photovoltaik, Batteriespeicher, Ladeinfrastruktur (je nach aktueller Förderungslage)

Wichtig: Diese Programme sind meist zweckgebunden. Wer nur seine Restschuld ohne zusätzliche Maßnahmen weiterfinanzieren möchte, kann sie in der Regel nicht nutzen. Ein Gespräch mit einem Förderberater oder die Einbindung über eine finanzierende Bank kann sich lohnen.

💶 Sondertilgungen – schneller schuldenfrei

Ein Sondertilgungsrecht erlaubt es, jährlich einen bestimmten Betrag zusätzlich zur regulären Tilgung zu leisten – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Typischerweise sind 5–10 % der Restschuld pro Jahr üblich.

Vorteile:

• Reduzierung der Restschuld
• Verkürzung der Laufzeit
• Zinskostenersparnis

Beispiel:
Wer bei 150.000 € Restschuld jährlich 10.000 € zusätzlich tilgt, kann die Finanzierung um mehrere Jahre verkürzen – und spart dabei oft über 10.000 € an Zinsen.

Achten Sie beim Vertragsabschluss der Anschlussfinanzierung darauf, ob und in welchem Umfang Sondertilgungen kostenlos möglich sind.

🔁 Tilgungsoptionen – flexibel bleiben

Neben Sondertilgungen bieten viele Banken die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit anzupassen – etwa im Fall von Gehaltserhöhungen oder unerwarteten Ausgaben. Diese Option kann kostenlos oder mit Aufpreis vereinbart werden.

Tipp:
Gerade bei längeren Zinsbindungen ist Flexibilität oft wichtiger als der letzte Zehntelprozentpunkt beim Zinssatz.

10. Praxisbeispiele

Theorie ist hilfreich – doch besonders greifbar wird das Thema Anschlussfinanzierung durch konkrete Fallbeispiele. Die folgenden drei Szenarien zeigen typische Situationen, wie sie in der Praxis häufig vorkommen – inklusive der jeweiligen Herangehensweise und Entscheidung.

🏠 Beispiel 1: Familie mit Prolongation – bequem und solide

Ausgangslage:
Familie Schneider hat vor 10 Jahren ein Haus für 400.000 € gekauft und ein Annuitätendarlehen über 300.000 € aufgenommen. Nach der Zinsbindung sind noch 180.000 € offen.

Option:
Die Hausbank bietet eine Prolongation zu 3,8 % effektivem Jahreszins an. Die Familie schätzt die gute Zusammenarbeit und möchte keinen Aufwand mit einer Umschuldung betreiben.

Entscheidung:
Trotz leicht höherem Zinssatz entscheiden sich die Schneiders für die Prolongation, da sie ein Sondertilgungsrecht von 5 % pro Jahr behalten und keine Notarkosten anfallen.

Ergebnis:
Sichere, planbare Lösung mit geringem Aufwand – ohne Marktvergleich wäre aber womöglich eine Ersparnis möglich gewesen.

💡 Beispiel 2: Umschuldung bei steigenden Zinsen – aktiv sparen

Ausgangslage:
Herr Meier hat ein laufendes Darlehen mit 150.000 € Restschuld. Seine Hausbank bietet eine Prolongation zu 4,2 % an. Bei einem Vergleich findet er ein Angebot einer anderen Bank zu 3,4 %.

Option:
Er entscheidet sich für die Umschuldung, auch wenn dafür rund 1.000 € an Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Entscheidung:
Trotz Wechselaufwand ist die Zinsersparnis von 0,8 Prozentpunkten über 15 Jahre deutlich. Die monatliche Rate sinkt, oder die Tilgung kann erhöht werden.

Ergebnis:
Gesamtersparnis über die Laufzeit: ca. 12.000 €. Der Aufwand für den Wechsel hat sich gelohnt.

🔒 Beispiel 3: Forward-Darlehen zur Zinsabsicherung

Ausgangslage:
Frau und Herr Weber haben noch 3 Jahre Zinsbindung, rechnen aber mit steigenden Zinsen. Die aktuelle Bank bietet ein Forward-Darlehen ab sofort mit 3,3 %, marktüblich wären 4,5 % in drei Jahren.

Option:
Die Webers schließen ein Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlaufzeit ab. Dafür nehmen sie einen kleinen Zinsaufschlag in Kauf (0,3 % über aktuellem Niveau).

Entscheidung:
Die Entscheidung wird bewusst getroffen, um Planungssicherheit zu gewinnen und das Risiko deutlich höherer Zinsen zu vermeiden.

Ergebnis:
Wenn die Zinsen wie erwartet steigen, zahlt sich der „Zinsvorrat“ aus. Falls nicht, bleibt es dennoch bei einem tragbaren Zinssatz.

Diese Beispiele zeigen: Jede Anschlussfinanzierung ist individuell. Wer frühzeitig plant, Optionen vergleicht und seine persönliche Situation realistisch einschätzt, kann gezielt sparen – oder sich bewusst für Sicherheit entscheiden.

11. Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Meilenstein auf dem Weg zur schuldenfreien Immobilie – und gleichzeitig eine große finanzielle Stellschraube, mit der sich Sicherheit, Flexibilität und Einsparungen gezielt steuern lassen.

Ob Sie sich für eine bequeme Prolongation, eine zinsgünstige Umschuldung oder ein vorausschauendes Forward-Darlehen entscheiden, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Ihrer persönlichen Lebenssituation
• Ihrer Risikobereitschaft
• Der Marktentwicklung
• Der verbleibenden Restschuld
• Und nicht zuletzt: Ihrem Informationsstand

Wer frühzeitig plant – idealerweise 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung – hat die besten Chancen, nicht nur den passenden Finanzierungsweg zu finden, sondern auch von attraktiven Zinsphasen zu profitieren.

Kernaussagen im Überblick:

• Vergleich lohnt sich – auch wenn die bestehende Bank bequem scheint.
• Zinsentwicklung beobachten und nicht bis zur letzten Minute warten.
• Sondertilgungen und flexible Tilgungsraten sind oft wichtiger als der niedrigste Zins.
• Bei Unsicherheit lohnt sich die Beratung durch unabhängige Finanzierungsprofis.