Optionsrecht im Mietvertrag

1. Einführung

Das Mietverhältnis ist eines der zentralen Vertragsverhältnisse im privaten wie gewerblichen Bereich. Neben den klassischen Regelungen zu Mietdauer, Kündigungsfristen oder Miethöhe gibt es Vertragsbestandteile, die strategisch besonders bedeutsam sein können – darunter das sogenannte Optionsrecht.

Das Optionsrecht im Mietvertrag gewährt einer Partei – meist dem Mieter – das Recht, das bestehende Mietverhältnis um eine im Voraus bestimmte Zeit zu verlängern. Es handelt sich dabei nicht um eine automatische Verlängerung, sondern um ein einseitiges Gestaltungsrecht, das aktiv ausgeübt werden muss.

Besonders in gewerblichen Mietverhältnissen spielt das Optionsrecht eine wichtige Rolle, da es Unternehmen ermöglicht, langfristig zu planen und sich Standorte zu sichern. Aber auch im Wohnraummietrecht kann das Optionsrecht genutzt werden – etwa bei befristeten Verträgen, wenn eine Verlängerungsoption vereinbart wurde.

Abgrenzung zu anderen Vertragsmechanismen

Wichtig ist die Abgrenzung des Optionsrechts zu anderen, ähnlich klingenden Regelungen:

Verlängerungsklauseln führen häufig zu einer automatischen Vertragsverlängerung, sofern keine Kündigung erfolgt.
Kündigungsverzicht verpflichtet die Vertragsparteien, für eine bestimmte Zeit auf ihr ordentliches Kündigungsrecht zu verzichten, lässt aber keinen aktiven Verlängerungsmechanismus zu.
Mietverträge mit Befristung enden automatisch – es sei denn, eine Option wird ausdrücklich vereinbart.

Ein klar formuliertes Optionsrecht schafft Rechtssicherheit für beide Seiten – vorausgesetzt, es ist rechtlich wirksam gestaltet und wird ordnungsgemäß ausgeübt.

2. Grundlagen des Optionsrechts

Was ist das Optionsrecht?

Das Optionsrecht ist ein vertraglich eingeräumtes einseitiges Recht, durch das eine Vertragspartei – in der Regel der Mieter – den bestehenden Mietvertrag verlängern kann, ohne dass es hierfür einer Zustimmung der anderen Partei bedarf. Das Optionsrecht ist somit ein sogenanntes Gestaltungsrecht: Die Ausübung allein durch eine Erklärung führt zur Vertragsverlängerung.

Rechtliche Einordnung

Im deutschen Mietrecht ist das Optionsrecht nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, sondern wird im Rahmen der Vertragsfreiheit vereinbart. Es stützt sich auf die allgemeine Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zum Mietvertrag (§§ 535 ff. BGB). Juristisch wird das Optionsrecht als inhaltlich vereinbarte Vertragsverlängerungsmöglichkeit verstanden – es handelt sich nicht um eine automatische Fortsetzung, sondern um ein gezieltes Ausübungsverhalten.

Wohnraummiete vs. Gewerbemiete

Das Optionsrecht kann sowohl in Wohnraummietverträgen als auch in Gewerbemietverträgen vorkommen. Die praktische Bedeutung und rechtliche Bewertung unterscheiden sich jedoch:

Wohnraummietverträge: Hier wird das Optionsrecht selten verwendet, da die meisten Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden und der Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB ohnehin relativ stark ist. Bei befristeten Wohnraummietverträgen kann eine Option auf Verlängerung aber eine wichtige Absicherung für Mieter:innen sein.
Gewerbemietverträge: In der Praxis sehr verbreitet. Unternehmen sichern sich über das Optionsrecht langfristig Geschäftsstandorte, ohne sich bereits beim Erstvertrag über viele Jahre zu binden. Auch Vermieter profitieren, wenn sie mit solventen Mieter langfristige Bindungen eingehen können.

Gesetzliche Grundlagen

Zwar ist das Optionsrecht wie erwähnt nicht gesetzlich normiert, jedoch gelten formelle Anforderungen aus dem allgemeinen Mietrecht:

Schriftform nach § 550 BGB: Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen, muss er schriftlich erfolgen – dies gilt auch für Optionsklauseln.
AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB: Wird das Optionsrecht in einem Formularvertrag vereinbart, unterliegt es der Inhaltskontrolle durch das AGB-Recht.
Vertragstreue & Klarheit: Die Ausgestaltung muss klar und verständlich sein, um wirksam zu sein. Unklare Formulierungen gehen in der Regel zulasten der Partei, die den Vertrag gestellt hat (meist Vermieter).

3. Typische Vertragsgestaltung

Die rechtliche Wirksamkeit und praktische Nutzbarkeit eines Optionsrechts hängt maßgeblich von der präzisen Formulierung und Ausgestaltung im Mietvertrag ab. Eine unklare oder lückenhafte Klausel kann im Zweifel unwirksam sein oder zu Rechtsstreitigkeiten führen. Deshalb ist größte Sorgfalt geboten.

Formulierung von Optionsklauseln

Eine Optionsklausel sollte folgende Elemente eindeutig regeln:

Optionsberechtigte Partei: Wer darf die Option ausüben? (meist der Mieter)
Dauer der Verlängerung: Wie lange wird das Mietverhältnis verlängert?
Anzahl möglicher Verlängerungen: Gibt es mehrere Optionen nacheinander?
Frist zur Ausübung: Bis wann muss die Option erklärt werden?
Form der Erklärung: Schriftform, Textform oder eine andere Form?

Beispielklausel: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Laufzeit von fünf Jahren um zweimal jeweils fünf Jahre zu verlängern, sofern er dies dem Vermieter spätestens sechs Monate vor Ablauf der jeweiligen Mietzeit schriftlich mitteilt.“

Anzahl und Dauer der Optionen

In vielen gewerblichen Mietverträgen werden mehrfache Optionsrechte vereinbart, z. B. „2 × 5 Jahre“ oder „3 × 3 Jahre“. Das heißt, der Mieter kann nach Ablauf der Grundmietzeit die Laufzeit bis zu zwei- oder dreimal verlängern – jeweils für eine festgelegte Dauer.

Dabei gilt:

Optionen müssen nacheinander ausgeübt werden.
Eine Option kann nur gezogen werden, wenn das Mietverhältnis noch besteht.
Es darf keine automatische Koppelung geben – jede Option erfordert eine eigenständige Ausübungserklärung.

Schriftform und Formerfordernisse

Wird ein Mietvertrag einschließlich Optionsrecht für mehr als ein Jahr abgeschlossen, ist Schriftform gemäß § 550 BGB erforderlich. Das gilt auch für nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags – einschließlich der Ausübung des Optionsrechts. Ein mündlich erklärtes Optionsverlangen kann daher unwirksam sein, wenn Schriftform vereinbart wurde.

Tipp: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Optionsausübung nachweisbar erklärt werden – etwa per Einschreiben mit Rückschein oder durch elektronische Signatur mit Bestätigung.

Formularvertrag vs. Individualvereinbarung

Ein weiterer wichtiger Unterschied besteht zwischen:

Formularmäßigen Klauseln (AGB): Diese unterliegen der AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB). Unklare oder überraschende Regelungen können unwirksam sein.
Individuell ausgehandelten Klauseln: Diese genießen mehr Vertragsfreiheit, sind aber dennoch an gesetzliche Vorschriften gebunden.

Praxis-Hinweis: Standardmietverträge enthalten oft allgemeine Formulierungen – Vermieter und Mieter sollten prüfen (lassen), ob diese ihren Bedürfnissen entsprechen oder ob individuelle Ergänzungen sinnvoll sind.

4. Rechte und Pflichten aus dem Optionsrecht

Das Optionsrecht im Mietvertrag begründet konkrete Rechte und Pflichten – insbesondere für die Partei, die das Recht zur Verlängerung des Mietverhältnisses besitzt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, müssen sowohl die Ausübungsbedingungen als auch die Rechtsfolgen klar geregelt und eingehalten werden.

Wer hat das Optionsrecht?

In der Regel wird das Optionsrecht zugunsten des Mieters vereinbart, kann aber auch dem Vermieter eingeräumt werden – etwa in besonderen gewerblichen Vertragsgestaltungen. Entscheidend ist, wer laut Vertrag berechtigt ist, die Option auszuüben. Die Ausübung durch eine unberechtigte Partei wäre rechtlich unwirksam.

Wie wird die Option wirksam ausgeübt?

Die Option muss innerhalb der vertraglich festgelegten Frist und in der vorgeschriebenen Form erklärt werden. Fehlt eine ausdrückliche Regelung zur Form, ist Textform (§ 126b BGB) im Zweifel ausreichend – es sei denn, der Vertrag verlangt ausdrücklich Schriftform (§ 126 BGB).

Wichtige Punkte bei der Ausübung:

Klarheit: Die Erklärung muss eindeutig als Ausübung des Optionsrechts zu verstehen sein.
Zugang: Die Erklärung muss der Gegenseite rechtzeitig zugehen – der bloße Versand reicht nicht aus.
Fristwahrung: Die Frist beginnt in der Regel rückwärts von der ursprünglichen Vertragslaufzeit, z. B.: „sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit“.

Beispiel:
Wenn der Mietvertrag am 30.06.2025 endet und die Ausübung spätestens sechs Monate vorher erklärt werden muss, muss die Erklärung bis spätestens 31.12.2024 beim Vermieter eingehen.

Folgen einer verspäteten Ausübung

Eine nicht fristgerecht ausgeübte Option ist grundsätzlich unwirksam – der Mietvertrag endet dann zum ursprünglich vereinbarten Termin. In der Praxis kann dies gravierende Folgen haben:

Mieter:innen verlieren die Möglichkeit zur Verlängerung.
Vermieter:innen können den Mietgegenstand anderweitig vergeben.
Eine nachträgliche Einigung ist möglich, aber rechtlich nicht durchsetzbar.

In einigen Fällen tolerieren Vermieter:innen eine verspätete Ausübung – dies sollte aber unbedingt schriftlich dokumentiert werden, um Rechtssicherheit herzustellen.

Sonderfall: Stillschweigende Fortsetzung

Wird die Option nicht ausgeübt, aber das Mietverhältnis fortgeführt und die Mietzahlung weiterhin akzeptiert, kann nach § 545 BGB (Wohnraummiete) oder analog § 242 BGB (Gewerbemiete) eine stillschweigende Vertragsverlängerung vorliegen. Dies gilt jedoch nicht automatisch – gerade bei Gewerberaummiete ist Vorsicht geboten, denn dort wird § 545 BGB häufig vertraglich ausgeschlossen.

5. Vorteile und Risiken für Mieter und Vermieter

Das Optionsrecht kann für beide Mietvertragsparteien strategische Vorteile bieten – birgt aber auch gewisse Risiken, insbesondere bei unklarer Vertragsgestaltung oder falscher Anwendung. In diesem Abschnitt werden die Perspektiven von Mieter und Vermieter gegenübergestellt.

Vorteile für Mieter

Planungssicherheit: Mieter – insbesondere Unternehmen – können mit einer festen Verlängerungsoption langfristig planen, ohne sich von Beginn an über Jahre zu binden.
Standortsicherung: In attraktiven Lagen oder bei geschäftskritischen Flächen sichern sich Mieter den Fortbestand des Vertrags zu festgelegten Konditionen.
Verhandlungsvorteil: Im Fall stabiler oder steigender Mietpreise profitieren Mieter davon, dass die Verlängerung meist zu den bestehenden Bedingungen erfolgt.
Kalkulierbarkeit: Keine plötzlichen Standortverluste, keine Unsicherheit durch mögliche Neuverhandlungen mit unklarem Ausgang.

Vorteile für Vermieter

Verlässliche Mietpartei: Bei bewährten Mieter:innen kann ein Optionsrecht eine langjährige, stabile Mietbeziehung sichern.
Weniger Leerstand: Durch vertraglich vorbereitete Verlängerungen lässt sich das Risiko von Leerständen minimieren.
Planung von Investitionen: Längere Mietverhältnisse rechtfertigen Modernisierungen oder Anpassungen der Immobilie.

Risiken für Mieter

Fristversäumnis: Wird die Option nicht fristgerecht ausgeübt, endet der Vertrag regulär – ohne automatisches „Rückholrecht“.
Bindung an Konditionen: Die Verlängerung erfolgt in der Regel zu den ursprünglichen Bedingungen – auch wenn sich der Markt verändert hat (z. B. sinkende Mieten).
Weniger Flexibilität: Längere Vertragsbindung kann bei strategischen Veränderungen (z. B. Standortaufgabe, Umzug) hinderlich sein.

Risiken für Vermieter

Verlängerung zu alten Konditionen: Wenn sich der Markt verändert, kann der Vermieter langfristig an wirtschaftlich ungünstige Konditionen gebunden sein.
Geringe Verhandlungsspielräume: Ist das Optionsrecht einmal vereinbart, besteht bei Ausübung kein Mitspracherecht – der Vermieter muss die Verlängerung akzeptieren.
Verdrängung anderer Interessenten: Eine bestehende Option kann die Neuvermietung an potenziell lukrativere Mieter:innen verhindern.

Praxisbeispiel: Gewerbemietvertrag

Ein Einzelhändler mietet für 5 Jahre ein Ladenlokal mit zweimaliger Verlängerungsoption à 5 Jahre. Nach Ablauf der ersten 5 Jahre zieht er die Option – die Mietkonditionen bleiben gleich. Der Standort läuft inzwischen sehr gut. Hätte der Vermieter keine Option eingeräumt, hätte er ggf. die Miete deutlich anheben oder neu vermieten können. Umgekehrt profitiert der Mieter vom günstigen Vertragsbestandteil.

6. Rechtliche Streitpunkte und Fallstricke

So nützlich das Optionsrecht im Mietvertrag auch ist – es ist anfällig für rechtliche Fehlerquellen, die im Zweifel zur Unwirksamkeit der Klausel oder zur Verlust der Option führen können. Gerade in der Praxis häufen sich Streitigkeiten über Form, Fristen und Auslegung. In diesem Abschnitt werden häufige Problemfelder beleuchtet – inklusive Beispielen aus der Rechtsprechung.

1. Unwirksame oder unklare Optionsklauseln

Ein häufiger Streitpunkt ist die unklare oder missverständliche Formulierung der Option. Beispiele:

Fristen sind nicht genau definiert („rechtzeitig“, „fristgerecht“, ohne Bezugspunkt).
Es ist nicht eindeutig, wer das Optionsrecht hat.
Der Verlängerungszeitraum ist nicht klar bezeichnet.

Gerichte beurteilen solche Klauseln regelmäßig zulasten der Partei, die den Vertrag gestellt hat – meist der Vermieter.

BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/08: Eine Optionsklausel in einem Gewerbemietvertrag, die nicht hinreichend bestimmt war, wurde als unwirksam eingestuft. Der BGH stellte klar, dass die Ausübungsbedingungen einer Option „klar und verständlich“ formuliert sein müssen.

2. Verspätete oder formlos ausgeübte Optionen

Ein Klassiker in der Praxis: Der Mieter erklärt die Ausübung der Option zu spät oder nicht in der vorgeschriebenen Form. Die Folge:

Der Mietvertrag endet zum ursprünglich vereinbarten Zeitpunkt.
Ein Anspruch auf Verlängerung besteht nicht – auch wenn die Gegenseite nicht sofort widerspricht.

Tipp: Es empfiehlt sich, kalendermäßig genau festgelegte Fristen im Vertrag aufzunehmen und zusätzlich eine Erinnerung an das Optionsfenster im Kalender zu setzen.

3. Automatische Verlängerung oder konkludentes Verhalten

Ein weiterer Fallstrick ist die Verwechslung von Option und Verlängerungsklausel. Wenn eine Option nicht wirksam ausgeübt wurde, aber der Mieter die Räume weiter nutzt und der Vermieter die Miete akzeptiert, kann es zur stillen Fortsetzung kommen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Bei Wohnraummiete: § 545 BGB greift, sofern nicht abbedungen.
Bei Gewerbemiete: § 545 BGB gilt nicht automatisch – eine stillschweigende Fortsetzung ist nur unter engen Voraussetzungen denkbar (z. B. durch „konkludentes Verhalten“ beider Parteien über längere Zeit hinweg).

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.2016 – I-10 U 10/16: Die Mieterin hatte das Optionsrecht nicht schriftlich ausgeübt, aber die Räume weiter genutzt. Das Gericht verneinte eine stillschweigende Vertragsverlängerung, da keine ausdrückliche oder konkludente Zustimmung des Vermieters nachgewiesen werden konnte.

4. Fehlende Schriftform bei langfristigen Verträgen

Ein weiterer häufiger Fehler: Die Option ist nur mündlich vereinbart oder wurde später schriftlich ergänzt, ohne den Schriftformanforderungen nach § 550 BGB zu genügen. Dies kann zu einer Kündbarkeit mit Frist von 6 Monaten führen, obwohl beide Parteien einen langfristigen Vertrag wollten.

Tipp: Änderungen am Mietvertrag – auch Optionen – immer schriftlich und unterschrieben festhalten.

7. Praxistipps für die Vertragsgestaltung

Ein gut formuliertes Optionsrecht im Mietvertrag schützt vor Missverständnissen, Rechtsnachteilen und teuren Streitigkeiten. Wer frühzeitig auf klare, rechtssichere und praxistaugliche Regelungen achtet, schafft Verlässlichkeit für beide Seiten. Die folgenden Tipps helfen bei der Gestaltung und Anwendung von Optionsklauseln – ob bei Neuverträgen oder bei der Vertragsprüfung.

Wichtige Formulierungen – Beispiele aus der Praxis

Einige bewährte Formulierungen für Optionsrechte lauten:

Beispiel 1: Einmalige Verlängerung

„Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Mietzeit um weitere fünf Jahre zu verlängern. Die Ausübung der Option ist dem Vermieter spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich anzuzeigen.“

Beispiel 2: Mehrfache Optionen

„Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis jeweils um weitere drei Jahre zu verlängern. Es besteht ein Optionsrecht auf insgesamt zwei Verlängerungen. Jede Option ist spätestens neun Monate vor Ablauf der jeweiligen Mietzeit schriftlich auszuüben.“

Beispiel 3: Schriftformbetonung

„Die Ausübung der Option bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform im Sinne des § 126 BGB.“

Diese Formulierungen sollten stets individuell angepasst werden – insbesondere, was Fristen, Dauer und Anzahl betrifft.

Fehler vermeiden – die Options-Checkliste

✅ Fristen im Blick behalten: Klare, kalendarisch bestimmbare Ausübungsfristen vereinbaren. Frühzeitige Erinnerung einplanen.

✅ Form schriftlich fixieren: Optionsklauseln und Ausübungserklärungen in Schriftform und mit Unterschrift (§ 126 BGB), insbesondere bei Mietverträgen über ein Jahr.

✅ Regelung eindeutig gestalten: Keine unklaren Begriffe wie „rechtzeitig“ ohne konkretes Datum. Jeder Vertragspartner sollte seine Rechte und Pflichten ohne Rechtsberatung verstehen können.

✅ Rolle klar definieren: Nur eine Partei sollte das Recht zur Optionsausübung haben – und das muss aus dem Vertrag hervorgehen.

✅ Änderungen schriftlich dokumentieren: Nachverhandlungen über das Optionsrecht oder Änderungen am Mietvertrag unbedingt schriftlich festhalten.

✅ AGB-Klauseln prüfen lassen: Bei Formularverträgen sollte geprüft werden, ob die Klausel der AGB-Kontrolle standhält.

✅ Nachweis sicherstellen: Empfehlenswert ist ein Zugangsnachweis (z. B. Einschreiben, Empfangsbestätigung, Bote).

Wer sollte den Vertrag prüfen?

Gerade bei längeren Mietverhältnissen – insbesondere im Gewerbemietrecht – empfiehlt sich eine juristische Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht, bevor die Klausel unterzeichnet wird. Dies gilt auch bei nachträglicher Ausübung, um sicherzustellen, dass keine Formfehler vorliegen.

8. Fazit

Das Optionsrecht im Mietvertrag ist ein praktisch bedeutsames und strategisch wertvolles Instrument, das Mietparteien – insbesondere im gewerblichen Bereich – Flexibilität bei gleichzeitig hoher Planungssicherheit bietet. Es ermöglicht, Mietverhältnisse zu verlängern, ohne erneut über sämtliche Vertragsinhalte verhandeln zu müssen.

Für Mieter bedeutet das:

Standortsicherung und
Schutz vor plötzlichen Vertragsenden,
sofern die Option frist- und formgerecht ausgeübt wird.

Für Vermieter bietet es:

langfristige Bindung guter Mieter:innen und
bessere wirtschaftliche Kalkulierbarkeit,
auch wenn dabei gewisse Flexibilitätsnachteile in Kauf genommen werden müssen.

Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:

🔍 Klarheit ist entscheidend: Die Optionsklausel muss eindeutig und transparent formuliert sein.
📅 Fristen sind strikt einzuhalten: Ein verspäteter oder formloser Versuch, das Optionsrecht auszuüben, ist in der Regel unwirksam.
🖋️ Schriftform nicht vergessen: Für alle Mietverträge über ein Jahr gilt Schriftformpflicht – auch für die Option.
⚖️ Vermeide Rechtsstreit durch Präzision: Unscharfe Formulierungen führen oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.
🛠️ Praxistauglich gestalten: Eine gute Optionsklausel ist verständlich, nachvollziehbar und auf die konkreten Bedürfnisse der Mietparteien abgestimmt.