1. Einleitung
In Zeiten steigender Wohnkosten und wachsender Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt suchen sowohl Mieter als auch Vermieter nach klaren, planbaren Mietverhältnissen. Eine Mietform, die genau dieses Bedürfnis adressiert, ist die Staffelmiete. Sie bietet eine vertraglich geregelte Mietentwicklung über einen längeren Zeitraum und schafft damit Transparenz für beide Vertragsparteien.
Doch was genau versteht man unter einer Staffelmiete? Wann ist sie sinnvoll, wann eher nicht? Und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten dabei?
In diesem Artikel beleuchten wir die Staffelmiete aus verschiedenen Perspektiven – juristisch, wirtschaftlich und praktisch. Ob Mieter, Vermieter oder Immobilieninteressierte: Ziel ist es, ein umfassendes Verständnis dafür zu vermitteln, wie die Staffelmiete funktioniert, welche Vorteile und Risiken sie birgt und worauf bei ihrer Gestaltung besonders zu achten ist.
2. Rechtliche Grundlagen
Die Staffelmiete ist im deutschen Mietrecht klar geregelt. Grundlage ist § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dieser Paragraph legt fest, unter welchen Bedingungen eine Staffelmietvereinbarung rechtlich zulässig ist.
Gesetzliche Definition (§ 557a BGB)
Laut § 557a BGB können Vermieter und Mieter eine Mietstaffel vertraglich vereinbaren, bei der sich die Miete in festgelegten Zeitabständen automatisch erhöht. Die Besonderheit: Diese Erhöhungen erfolgen ohne gesonderte Mitteilung durch den Vermieter – sie sind im Vertrag bereits genau definiert.
Wichtige Anforderungen laut Gesetz:
- Schriftform: Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.
- Höhe und Zeitpunkt der Erhöhungen: Die exakte Euro-Betragserhöhung und der jeweilige Zeitpunkt der Mietanpassung müssen klar und eindeutig im Mietvertrag genannt sein.
- Mindestzeitabstand: Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen.
- Mietpreisbremse beachten: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten ggf. Obergrenzen für die Anfangsmiete und Staffelbeträge.
Abgrenzung zu anderen Mietformen
Um die Staffelmiete richtig einordnen zu können, lohnt sich ein kurzer Vergleich:
| Mietform | Mieterhöhung automatisch? | Abhängig von Index? | Voraussetzungen |
| Staffelmiete | Ja, bei Vertragsschluss geregelt | Nein | § 557a BGB |
| Indexmiete | Ja, abhängig vom Verbraucherpreisindex | Ja | § 557b BGB |
| Freie Miete | Nein, Mieterhöhung muss angekündigt werden | Nein | § 558 BGB |
Während die freie Mietvereinbarung flexible Anpassungen erlaubt, und die Indexmiete sich an der Inflationsrate orientiert, bietet die Staffelmiete klare Planbarkeit, da sämtliche Änderungen bereits zu Vertragsbeginn bekannt sind.
3. So funktioniert die Staffelmiete
Die Staffelmiete zeichnet sich durch ihre vorab vertraglich festgelegten Mieterhöhungen aus. Diese Mieterhöhungen erfolgen in regelmäßigen Abständen, meistens jährlich, und sind in ihrer Höhe genau bestimmt. Das sorgt für Planungssicherheit – sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
Typischer Ablauf einer Staffelmiete
Beim Abschluss eines Mietvertrags mit Staffelmiete werden die zukünftigen Mietanpassungen bereits konkret im Vertrag festgelegt. Dies betrifft sowohl den Zeitpunkt als auch den Betrag der jeweiligen Mietsteigerung. Die Erhöhung tritt automatisch in Kraft – ohne dass der Vermieter eine gesonderte Ankündigung oder Zustimmung des Mieters benötigt.
Beispiel für einen Ablauf:
- Startmiete: 800 € (kalt)
- Nach 12 Monaten: Erhöhung auf 830 €
- Nach weiteren 12 Monaten: Erhöhung auf 860 €
- usw.
Wichtig: Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Kürzere Intervalle sind unzulässig und führen zur Unwirksamkeit der Staffelregelung.
Gestaltung im Mietvertrag
Eine rechtssichere Staffelmietvereinbarung muss bestimmte Anforderungen erfüllen:
✅ Schriftform: Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag enthalten sein.
✅ Feste Beträge: Die Staffeln müssen in konkreten Euro-Beträgen angegeben werden (z. B. „Erhöhung auf 870 €“). Prozentuale Angaben (z. B. „+3 %“) sind nicht zulässig.
✅ Zeitliche Festlegung: Der jeweilige Beginn der neuen Miethöhe muss genau bezeichnet sein (z. B. „ab dem 1. März 2026“).
Fehlen diese Angaben oder sind sie unklar, ist die Vereinbarung ungültig, und die Miete bleibt auf dem Ausgangsniveau bestehen – ggf. mit regulärer Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB.
Beispiel einer Staffelmietklausel (aus dem Mietvertrag)
„Die Parteien vereinbaren eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt:
- ab 01.06.2025: 850,00 €
- ab 01.06.2026: 875,00 €
- ab 01.06.2027: 900,00 €
Eine weitere Mieterhöhung ist innerhalb der Staffellaufzeit ausgeschlossen.“
Solche Formulierungen geben beiden Seiten Klarheit über die Mietentwicklung – was insbesondere bei längerfristigen Mietverhältnissen von Vorteil sein kann.
4. Vorteile und Nachteile
Die Staffelmiete bietet klare Strukturen – doch wie bei jeder Vertragsform bringt sie spezifische Vor- und Nachteile mit sich. Je nachdem, ob man auf der Seite des Mieters oder des Vermieters steht, können sich die Auswirkungen sehr unterschiedlich darstellen.
Vorteile für Vermieter
✅ Planungssicherheit der Einnahmen
Mit einer Staffelmiete ist bereits bei Vertragsbeginn festgelegt, wie sich die Miete über Jahre entwickelt. Das erleichtert die Liquiditätsplanung, vor allem bei fremdfinanzierten Objekten.
✅ Keine Zustimmung erforderlich
Die Erhöhungen erfolgen automatisch. Es ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich, und kein separates Mieterhöhungsverfahren nötig.
✅ Schutz vor Mietpreisbremsen (teilweise)
Sofern die Anfangsmiete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben liegt, können zukünftige Staffeln über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ein Vorteil gegenüber der klassischen Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Vorteile für Mieter
✅ Kalkulierbarkeit der Wohnkosten
Die Mieter wissen im Voraus, wann und wie stark sich die Miete erhöht – es gibt keine Überraschungen durch kurzfristige Mieterhöhungen.
✅ Rechtssicherheit
Solange die Vereinbarung korrekt formuliert ist, besteht Transparenz über die Vertragsbedingungen. Auch die häufig emotional geführte Auseinandersetzung über „angemessene“ Erhöhungen entfällt.
✅ Keine weiteren Mieterhöhungen während der Laufzeit
Während der Staffellaufzeit ist keine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich – auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.
Nachteile für Vermieter
❌ Eingeschränkte Flexibilität
Einmal vereinbart, lässt sich die Staffel nicht mehr an Marktveränderungen anpassen – auch dann nicht, wenn die Inflation hoch oder die Nachfrage stark gestiegen ist.
❌ Bindung an feste Beträge
Sind die Staffelbeträge zu niedrig angesetzt, kann es im Laufe der Jahre zu realen Einnahmeverlusten kommen – vor allem bei hoher Teuerungsrate.
Nachteile für Mieter
❌ Kein Spielraum bei Erhöhungen
Die Mieterhöhungen treten automatisch ein – ohne Prüfung, ob sie noch angemessen sind oder der Wohnungspreisentwicklung entsprechen.
❌ Langfristige Bindung
Häufig sind Staffelmietverträge mit einer Mindestmietdauer oder einem eingeschränkten Kündigungsrecht verbunden – das kann die Flexibilität der Mieter deutlich einschränken.
5. Praxisbeispiele und Musterrechnung
Theorie ist gut – Praxis ist besser. Im Folgenden zeigen wir anhand eines konkreten Beispiels, wie sich eine Staffelmiete über mehrere Jahre entwickelt, und welche finanziellen Auswirkungen sich daraus für Mieter und Vermieter ergeben.
Beispielhafte Staffelmietvereinbarung
Angaben zur Wohnung:
- Lage: Stadtwohnung, 3 Zimmer, 75 m²
- Vertragsbeginn: 01.07.2025
- Anfangsmiete: 900 € Kaltmiete (12 €/m²)
Staffelvereinbarung im Mietvertrag:
| Gültig ab | Kaltmiete monatlich | Erhöhung zum Vorjahr |
| 01.07.2025 | 900 € | – |
| 01.07.2026 | 930 € | +30 € (+3,3 %) |
| 01.07.2027 | 960 € | +30 € (+3,2 %) |
| 01.07.2028 | 990 € | +30 € (+3,1 %) |
| 01.07.2029 | 1.020 € | +30 € (+3,0 %) |
Der Mieter zahlt somit im 5. Jahr 120 € mehr pro Monat als zu Vertragsbeginn – das entspricht einer Erhöhung um 13,3 % über vier Jahre.
Auswirkungen auf die Warmmiete
Geht man von monatlichen Nebenkosten von 250 € aus, ergeben sich folgende Warmmieten:
| Jahr | Kaltmiete | Nebenkosten | Warmmiete |
| 2025 | 900 € | 250 € | 1.150 € |
| 2026 | 930 € | 250 € | 1.180 € |
| 2027 | 960 € | 260 €* | 1.220 € |
| 2028 | 990 € | 270 €* | 1.260 € |
| 2029 | 1.020 € | 280 €* | 1.300 € |
*Annahme: Steigende Nebenkosten infolge Inflation oder Energiepreise.
Erkenntnis: Selbst bei moderaten Staffeln können sich über die Jahre spürbare Mehrbelastungen ergeben – insbesondere in Kombination mit steigenden Nebenkosten.
Vergleich zur Indexmiete
Hätte man stattdessen eine Indexmiete vereinbart, würde sich die Miete an der Inflation (Verbraucherpreisindex, VPI) orientieren. Beispielhafte Entwicklung (angenommene Inflation von durchschnittlich 4 % p. a.):
| Jahr | Inflationsbasierte Kaltmiete |
| 2025 | 900 € |
| 2026 | 936 € |
| 2027 | 973 € |
| 2028 | 1.012 € |
| 2029 | 1.053 € |
Fazit: Bei hoher Inflation kann die Indexmiete schneller steigen als eine moderat vereinbarte Staffelmiete. Umgekehrt profitiert der Mieter bei niedriger Inflation stärker von der Staffelmiete.
6. Was ist bei der Vereinbarung zu beachten?
Die rechtliche Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung hängt stark von der korrekten Formulierung und Einhaltung gesetzlicher Vorgaben ab. Fehler in der Vertragsgestaltung können dazu führen, dass die gesamte Staffelmiete unwirksam wird – mit finanziellen und rechtlichen Folgen.
Typische Fehlerquellen
❌ Unklare Formulierungen
Wenn Staffelbeträge oder Zeitpunkte der Erhöhung nicht eindeutig definiert sind, ist die Vereinbarung rechtlich angreifbar. Beispiel: „Erhöhung um 3 % jährlich“ ist nicht zulässig, da nur absolute Euro-Beträge angegeben werden dürfen.
❌ Zu kurze Abstände zwischen den Staffeln
Das Gesetz schreibt einen Mindestabstand von 12 Monaten zwischen den einzelnen Mietsteigerungen vor. Kürzere Intervalle (z. B. alle 6 Monate) machen die Staffel unwirksam.
❌ Verstoß gegen Schriftform
Die gesamte Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag erfolgen. Eine mündliche Nebenabrede oder eine nachträgliche E-Mail reicht nicht aus und ist rechtlich nicht bindend.
Häufige Missverständnisse
🔄 Kombination mit Indexmiete ist nicht erlaubt
Es darf entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart werden – nicht beides gleichzeitig.
📉 Verzicht auf Mieterhöhungsrecht des Vermieters
Während der Laufzeit der Staffelmiete sind keine Mieterhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) zulässig. Einige Vermieter unterschätzen diesen Punkt, was zu wirtschaftlichen Nachteilen führen kann.
🏠 Modernisierungsmieterhöhung bleibt möglich
Wurde eine Staffelmiete vereinbart, bleibt eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) unter bestimmten Bedingungen dennoch zulässig. Dies sollte vertraglich klar geregelt werden, um Streit zu vermeiden.
Empfehlung: Nutzung von Musterverträgen
Um rechtliche Risiken zu minimieren, ist es ratsam, auf erprobte Musterverträge zurückzugreifen – z. B. von:
- Haus & Grund
- Deutscher Mieterbund (DMB)
- Immobilienverwaltern oder Notaren
- Juristischen Verlagen
Diese Muster enthalten oft bereits die notwendigen Klauseln in rechtssicherer Sprache und vermeiden gängige Fehler.
7. Kündigung und Laufzeit
Die Staffelmiete bringt nicht nur eine festgelegte Mietentwicklung mit sich, sondern wirft auch Fragen zum Kündigungsrecht und zur Vertragsbindung auf. Gerade Mieter fragen sich oft, ob sie trotz Staffelmiete kündigen können – oder ob sie an den Vertrag „gekettet“ sind. Hier gilt es, genau zu unterscheiden.
Kündigung durch den Mieter
Grundsätzlich gilt:
Auch bei einer Staffelmiete kann der Mieter nach den gesetzlichen Fristen kündigen, also mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsende (§ 573c BGB).
Aber Achtung:
Oft wird im Mietvertrag eine Mindestmietdauer (z. B. 4 Jahre) vereinbart – vor allem bei Staffelmieten mit längerer Laufzeit. Solche Klauseln sind zulässig, sofern sie klar und eindeutig formuliert sind.
✅ Beispiel (zulässig):
„Der Mieter verpflichtet sich, das Mietverhältnis frühestens zum 30.06.2029 zu kündigen. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf dieser Frist ist ausgeschlossen.“
❌ Beispiel (unwirksam):
„Eine Kündigung ist während der Staffelmiete nicht möglich.“
Diese Formulierung ist zu pauschal und rechtlich angreifbar.
Kündigung durch den Vermieter
Vermieter haben bei der Staffelmiete keine Sonderrechte. Auch hier gelten die strengen gesetzlichen Kündigungsvorschriften, insbesondere:
- Kündigung nur mit berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf)
- Fristen abhängig von Mietdauer (3 bis 9 Monate Kündigungsfrist)
Wichtig: Die Vereinbarung einer Staffelmiete schützt nicht vor Kündigung durch den Vermieter, sofern dieser ein anerkanntes Kündigungsinteresse nachweist.
Sonderkündigungsrecht
Mieter können trotz Staffelmietvertrag unter bestimmten Umständen außerordentlich kündigen:
- Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie zu erheblicher Mietsteigerung führen (§ 555e BGB)
- Unzumutbare Wohnverhältnisse (z. B. Schimmel, Lärmbelästigung)
- Härtefälle, etwa Krankheit oder Arbeitsplatzverlust
Taktische Hinweise
🔍 Für Mieter:
Achte bei Vertragsabschluss genau auf Klauseln zur Mindestmietdauer. Eine Staffelmiete ohne Kündigungsbindung ist deutlich flexibler.
📈 Für Vermieter:
Die Kombination aus Staffelmiete und Mindestvertragslaufzeit kann helfen, langfristige Einnahmen zu sichern – sollte aber juristisch wasserdicht formuliert sein.
8. Staffelmiete im Vergleich zu anderen Mietformen
Die Staffelmiete ist nur eine von mehreren möglichen Mietformen im deutschen Mietrecht. Besonders häufig kommt es zu Verwechslungen oder Verunsicherung im Vergleich zur Indexmiete oder zur klassischen Mieterhöhung nach Vergleichsmiete. Jede Form hat spezifische Vor- und Nachteile – je nach Zielsetzung, Marktumfeld und Vertragspartei.
Staffelmiete vs. Indexmiete
| Merkmal | Staffelmiete | Indexmiete |
| Gesetzliche Grundlage | § 557a BGB | § 557b BGB |
| Mietsteigerung basiert auf | Feste Staffelbeträge im Vertrag | Verbraucherpreisindex (VPI / Inflation) |
| Erhöhung automatisch? | Ja | Nur nach Erklärung des Vermieters |
| Anpassungsrhythmus | Frühestens jährlich | Jährlich oder seltener |
| Planungssicherheit | Hoch für beide Parteien | Geringer – abhängig von Inflation |
| Vorteile für Vermieter | Verlässliche Einnahmen, einfache Vertragsgestaltung | Reagiert auf wirtschaftliche Entwicklung |
| Vorteile für Mieter | Feste Kalkulationsbasis | Mieterhöhungen bei geringer Inflation sehr moderat |
🔍 Fazit:
Die Staffelmiete bietet mehr Transparenz und Vorhersehbarkeit, während die Indexmiete stärker auf wirtschaftliche Realitäten reagiert – was in Hochinflationszeiten nachteilig sein kann.
Staffelmiete vs. freie Miete mit Mieterhöhung nach § 558 BGB
Bei der klassischen Mietgestaltung wird keine Staffel oder Indexbindung vereinbart. Stattdessen kann der Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete erhöhen – z. B. bei gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete.
| Merkmal | Staffelmiete | Freie Miete (§ 558 BGB) |
| Mietanpassung | Vertraglich fixiert | Nach Prüfung durch Vergleichsmieten möglich |
| Zustimmung nötig? | Nein | Ja, Mieter muss zustimmen oder gerichtliche Klärung |
| Flexibilität für Vermieter | Gering (vertraglich gebunden) | Hoch (anpassbar an Marktlage) |
| Konfliktpotenzial | Gering | Höher – durch Mieterproteste oder Ablehnung |
🔍 Fazit:
Die freie Miete bietet maximale Flexibilität für Vermieter, birgt aber ein höheres Konfliktpotenzial. Die Staffelmiete dagegen schafft Rechtssicherheit, schränkt aber spätere Anpassungen ein.
Wann lohnt sich welche Mietform?
| Ziel / Situation | Empfohlene Mietform |
| Stabile Marktverhältnisse | Staffelmiete |
| Inflationssicherheit gesucht | Indexmiete |
| Markt stark im Wandel | Freie Miete (§ 558 BGB) |
| Langfristige Planung gewünscht | Staffelmiete |
| Flexibilität & Anpassbarkeit nötig | Freie Miete |
9. Fazit
Die Staffelmiete ist ein wirkungsvolles mietvertragliches Instrument, das insbesondere durch Planbarkeit, Rechtssicherheit und Transparenz überzeugt. Sie ermöglicht es Vermietern, die Mietentwicklung über mehrere Jahre im Voraus festzulegen – und bietet Mietern gleichzeitig eine verlässliche Kalkulationsgrundlage ohne plötzliche Überraschungen.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
✅ Vertraglich fixierte Mieterhöhungen mit klaren Beträgen und festen Zeitpunkten
✅ Automatische Anpassung – ohne zusätzliche Zustimmung oder Verhandlungen
✅ Mindestens 12 Monate Abstand zwischen den Staffeln erforderlich
✅ Keine weiteren Mieterhöhungen (z. B. wegen ortsüblicher Vergleichsmiete) während der Laufzeit
✅ Schriftform zwingend erforderlich – unklare oder prozentuale Angaben machen die Vereinbarung unwirksam
