Unbedenklichkeitsbescheinigung

1. Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein zentrales Dokument im Rahmen von Immobilientransaktionen in Deutschland. Sie wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und bestätigt, dass für den Erwerb einer Immobilie die gesetzlich vorgeschriebene Grunderwerbsteuer vollständig und ordnungsgemäß entrichtet wurde – oder dass der Erwerb von der Steuer befreit ist.

Rechtliche Einordnung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist gesetzlich im § 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer vornehmen. Damit dient sie als eine Art „Freigabe“ durch das Finanzamt, die sicherstellt, dass der Fiskus seinen Anspruch auf die Grunderwerbsteuer geltend machen konnte, bevor Eigentumsrechte übertragen werden.

Bedeutung im Immobilienkontext

Die Bedeutung der Unbedenklichkeitsbescheinigung liegt in ihrer Sicherungsfunktion für den Staat – und gleichzeitig in ihrer Schlüsselrolle für den Immobilienerwerber. Für Käufer bedeutet das konkret: Ohne diese Bescheinigung wird man nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, selbst wenn der notarielle Kaufvertrag bereits abgeschlossen und bezahlt wurde.

Sie stellt also ein wichtiges Bindeglied zwischen Finanzamt, Notariat, Grundbuchamt und den Vertragsparteien dar und ist Pflichtbestandteil jedes rechtlich abgeschlossenen Immobilienkaufs in Deutschland.

2. Wann wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird immer dann benötigt, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt – sei es durch Kauf, Tausch oder teilweise auch durch bestimmte Schenkungen, sofern sie grunderwerbsteuerpflichtig sind. Sie ist zwingende Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und damit ein unerlässlicher Bestandteil jedes regulären Immobilientransfers in Deutschland.

Typische Anwendungsfälle

Die Bescheinigung wird insbesondere in folgenden Situationen erforderlich:

Kauf von Grundstücken oder Immobilien (Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen)
Erwerb von Erbbaurechten
Grundstückstausch
Gesellschafterwechsel in grundstückshaltenden Gesellschaften (z. B. GmbH oder GbR)

Nicht erforderlich ist sie beispielsweise bei reinen Erbschaften oder bestimmten steuerfreien Schenkungen – sofern sie nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Dennoch prüft das Finanzamt auch in diesen Fällen, ob eine Steuerpflicht besteht, bevor eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ggf. ausgestellt oder bewusst nicht erforderlich ist.

Beteiligte Parteien

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung spielt eine zentrale Rolle im Zusammenspiel mehrerer Beteiligter:

Notar: Leitet den Vorgang ein, zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an und übernimmt häufig die Korrespondenz mit der Behörde.
Finanzamt: Prüft den Vorgang, erhebt ggf. die Grunderwerbsteuer und stellt nach Zahlung die Bescheinigung aus.
Käufer: Ist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet.
Grundbuchamt: Wartet auf Vorlage der Bescheinigung, um den Eigentumswechsel einzutragen.

Ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist das Grundbuchamt gesetzlich an einer Umschreibung gehindert, selbst wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt wären. Aus Sicht des Käufers ist die Bescheinigung daher ein entscheidender Schritt auf dem Weg zur endgültigen Eigentümerschaft.

3. Wer stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird ausschließlich vom zuständigen Finanzamt ausgestellt. Dabei handelt es sich konkret um das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt – nicht zwingend das Wohnsitz-Finanzamt des Käufers.

Zuständige Behörde

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Darin ist geregelt, dass das Finanzamt nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer eine Bescheinigung ausstellt, „dass der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch steuerlich nichts entgegensteht“.

Das Finanzamt prüft dabei insbesondere:

ob der Erwerb steuerpflichtig ist,
ob die Steuer ordnungsgemäß und vollständig gezahlt wurde,
ob ggf. eine Steuerbefreiung vorliegt.

Wer beantragt die Bescheinigung?

In der Praxis erfolgt der Antrag nicht direkt durch den Käufer, sondern automatisch über den beurkundenden Notar. Der Ablauf sieht wie folgt aus:

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
Notar zeigt den Kaufvertrag beim zuständigen Finanzamt an.
Das Finanzamt erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, den der Käufer erhält.
Nach Zahlung (oder Anerkennung einer Steuerbefreiung) stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Diese wird direkt an das Grundbuchamt oder über den Notar weitergeleitet.

Rolle des Käufers

Auch wenn der Käufer die Bescheinigung nicht selbst beantragen muss, ist seine Rolle entscheidend – denn ohne fristgerechte Zahlung der Grunderwerbsteuer wird die Bescheinigung nicht ausgestellt. In der Regel liegt die Zahlungsfrist bei einem Monat nach Zugang des Steuerbescheids.

Für Käufer bedeutet das: Schnelles Handeln beschleunigt den Grundbucheintrag – und damit die rechtliche Sicherung ihres Eigentums.

4. Voraussetzungen für die Erteilung

Damit das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die wichtigste Bedingung ist dabei die vollständige und fristgerechte Zahlung der Grunderwerbsteuer. Doch es gibt auch Fälle, in denen keine Zahlung erforderlich ist, weil eine gesetzliche Steuerbefreiung greift.

1. Zahlung der Grunderwerbsteuer

Sobald ein notarieller Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen wurde, erhält das Finanzamt durch den Notar eine sogenannte Vertragsanzeige. Daraufhin erlässt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid, in dem die Steuer berechnet und festgesetzt wird. Diese Steuer beträgt in der Regel 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland.

Nur wenn:

der volle Betrag bezahlt wurde und
die Zahlung beim Finanzamt verbucht ist,

stellt das Amt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

2. Steuerbefreiung nach dem Grunderwerbsteuergesetz

Es gibt gesetzlich geregelte Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Diese betreffen unter anderem:

Erwerbe unter Verwandten 1. Grades (z. B. Eltern-Kind)
Erbschaften
Schenkungen, sofern diese der Schenkungsteuer unterliegen
Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
Einbringung in oder Übertragung auf Gesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen

In diesen Fällen prüft das Finanzamt, ob tatsächlich eine steuerfreie Übertragung vorliegt. Auch dann wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, jedoch mit dem Hinweis, dass der Vorgang nicht steuerpflichtig war.

3. Keine offenen Steuerforderungen

In Einzelfällen kann das Finanzamt die Ausstellung verweigern oder verzögern, wenn:

noch Rückfragen bestehen,
Unterlagen fehlen,
oder vergangene Steuerforderungen gegenüber den Beteiligten bestehen, die mit dem Erwerbsvorgang zusammenhängen.

Solche Fälle sind selten, aber möglich. In der Regel wird die Bescheinigung ohne Probleme nach Zahlung oder Feststellung der Steuerfreiheit erstellt.

5. Ablauf

Der Weg zur Unbedenklichkeitsbescheinigung ist fester Bestandteil des Immobilienerwerbs in Deutschland. Der Prozess ist rechtlich genau geregelt und folgt einem standardisierten Ablauf. Dieser beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit der Ausstellung und Weiterleitung der Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Grundbuchamt.

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
Der Immobilienkauf wird durch einen Notar beurkundet – dieser Schritt ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Mit Abschluss des Vertrags beginnt der formelle Ablauf.

2. Anzeige beim Finanzamt durch den Notar
Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen an das zuständige Finanzamt zu melden (§ 18 GrEStG). Dies geschieht automatisch – der Käufer muss nichts veranlassen.

3. Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids durch den Käufer
Das Finanzamt prüft die Angaben und versendet einen Steuerbescheid an den Käufer. Darin ist die zu zahlende Grunderwerbsteuer enthalten. Die Frist zur Zahlung beträgt einen Monat ab Zugang.

4. Zahlung der Grunderwerbsteuer
Der Käufer überweist die Grunderwerbsteuer. Wichtig: Die Zahlung muss nicht nur erfolgen, sondern auch vom Finanzamt verbucht worden sein, bevor die Bescheinigung ausgestellt wird.

5. Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlungseingang oder Anerkennung einer Steuerfreiheit stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird in der Regel direkt an den Notar oder das Grundbuchamt gesendet.

6. Eintragung ins Grundbuch
Sobald dem Grundbuchamt alle erforderlichen Unterlagen vorliegen – darunter die Unbedenklichkeitsbescheinigung – erfolgt die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung ist der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.

Zeitrahmen im Überblick

Schritt	Typische Dauer
Notar meldet Kaufvertrag	1–2 Wochen
Finanzamt erlässt Steuerbescheid	2–4 Wochen nach Meldung
Käufer zahlt Steuer	Innerhalb 1 Monats
Bearbeitung & Ausstellung der Bescheinigung	1–2 Wochen nach Zahlung
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	ca. 4–8 Wochen nach Eingang aller Unterlagen

Hinweis: Kein Einfluss auf Besitzübergang

Der Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie können vertraglich bereits vor der Eintragung im Grundbuch übergehen (z. B. mit Kaufpreiszahlung). Dennoch bleibt der Käufer formal kein Eigentümer, solange die Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt und keine Grundbucheintragung erfolgt ist.

6. Kosten und Bearbeitungsdauer

Die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist grundsätzlich mit keinen zusätzlichen Gebühren verbunden – sie ist Teil des Verfahrens rund um die Grunderwerbsteuer. Dennoch entstehen im Zusammenhang mit ihrer Ausstellung indirekte Kosten und zeitliche Aufwände, die Käufer kennen sollten.

Gebühren und Kosten

Gebühr für die Unbedenklichkeitsbescheinigung selbst:
0 € – die Ausstellung ist gebührenfrei.
Grunderwerbsteuer:
Diese ist die eigentliche „Kostenkomponente“ im Zusammenhang mit der Bescheinigung. Die Höhe variiert je nach Bundesland:

Bundesland	Steuersatz 2025
Bayern, Sachsen	3,5 %
Hamburg	5,5 %
Hessen, NRW, Saarland	6,0 %
Brandenburg, Thüringen	6,5 %
(andere variieren)	5–6,5 %

Notarkosten:
Für die Vertragsanzeige beim Finanzamt und die Abwicklung der Zahlung entstehen Notar- und Verwaltungskosten, meist im Rahmen der üblichen Kaufabwicklung (~1–1,5 % des Kaufpreises).

Bearbeitungsdauer

Die Zeitspanne von der notariellen Beurkundung bis zur Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung hängt stark von der Zahlungsgeschwindigkeit und der Arbeitsauslastung des Finanzamts ab.

Nach Zahlungseingang:
Die Bescheinigung wird meist innerhalb von 1 bis 2 Wochen nach Zahlung erstellt und verschickt.
Gesamtdauer ab Kaufvertrag:
In der Praxis dauert es 4 bis 8 Wochen, bis die Bescheinigung vorliegt – abhängig von:
- Bearbeitungszeit des Finanzamts,
- Schnelligkeit der Zahlung durch den Käufer,
- Vollständigkeit der Unterlagen.

Was beschleunigt den Prozess?

Schnelle Zahlung der Grunderwerbsteuer (am besten sofort nach Bescheiderhalt)
Vollständige Angaben im Kaufvertrag
Kommunikation über den Notar, der häufig den schnellsten Zugang zum Finanzamt hat

7. Rechtliche Grundlagen und wichtige Paragrafen

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein fester Bestandteil des deutschen Immobilien- und Steuerrechts. Sie stützt sich auf mehrere gesetzliche Vorschriften, vor allem im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), aber auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Grundbuchordnung (GBO). Ein Überblick über die wichtigsten Regelungen hilft dabei, die rechtliche Bedeutung und Funktion des Dokuments besser zu verstehen.

§ 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Unbedenklichkeitsbescheinigung

„Die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch darf erst vorgenommen werden, wenn das Finanzamt bescheinigt hat, dass der Eintragung steuerlich nichts entgegensteht.“

Dies ist der zentralste Paragraph im Zusammenhang mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Er regelt klar, dass das Grundbuchamt ohne diese Bescheinigung keinen Eigentumsübergang vornehmen darf – selbst wenn alle anderen Voraussetzungen erfüllt wären.

§ 18 GrEStG – Anzeige von Erwerbsvorgängen

„Der Notar ist verpflichtet, den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen.“

Diese Vorschrift verpflichtet den Notar zur unverzüglichen Mitteilung des Kaufvertrags an das Finanzamt. Sie sorgt dafür, dass der steuerliche Prüfprozess zeitnah beginnt.

Weitere relevante Rechtsgrundlagen

§ 311b BGB – Formvorschrift für Immobilienkäufe:
Regelt die notarielle Beurkundungspflicht bei Grundstücksgeschäften. Ohne Notar ist ein Immobilienkauf nicht rechtswirksam – und damit beginnt auch der Weg zur Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht.
Grundbuchordnung (GBO):
Enthält Vorschriften darüber, wann und unter welchen Bedingungen eine Eintragung ins Grundbuch zulässig ist. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist dort als obligatorische Voraussetzung verankert (insbesondere über die Verbindung mit dem GrEStG).
§ 19 GBO – Eintragungsbewilligung:
Auch wenn diese Vorschrift eher formale Eintragungsregeln betrifft, gehört sie zum Gesamtkontext, da der Eigentumswechsel nur mit Bewilligung und Nachweis aller rechtlichen Bedingungen (darunter auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung) erfolgt.

8. Häufige Fragen und Probleme in der Praxis

Obwohl die Unbedenklichkeitsbescheinigung ein standardisierter Verwaltungsvorgang ist, treten in der Praxis immer wieder Fragen, Unsicherheiten und Verzögerungen auf. Gerade für Käufer ohne juristische Vorkenntnisse kann der Vorgang undurchsichtig erscheinen. In diesem Abschnitt werden typische Probleme und Fehlerquellen erläutert – inklusive Tipps zur Vermeidung.

Häufige Fragen

🔹 Wie erfahre ich, ob die Bescheinigung ausgestellt wurde?
In der Regel informiert der Notar den Käufer, sobald die Bescheinigung vorliegt oder direkt ans Grundbuchamt übermittelt wurde. Käufer erhalten die Bescheinigung selbst meist nicht direkt vom Finanzamt.

🔹 Kann ich die Bescheinigung selbst beantragen?
Nein. Die Beantragung erfolgt ausschließlich durch den Notar über die gesetzlich vorgeschriebene Vertragsanzeige. Es gibt keine separate Antragstellung durch den Käufer.

🔹 Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer zu spät zahle?
Das verzögert die Ausstellung der Bescheinigung und damit die Eintragung ins Grundbuch. Im schlimmsten Fall kann das zu Verzugszinsen und einem stillstehenden Eigentumsübergang führen.

🔹 Gibt es eine Frist, bis wann die Bescheinigung ausgestellt sein muss?
Nein, aber: Ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung. Ein zu langes Warten kann den gesamten Übertragungsprozess blockieren – insbesondere, wenn z. B. eine Finanzierung oder ein Weiterverkauf daran hängt.

Typische Probleme und wie man sie vermeidet

Problem	Ursache	Lösung
Verzögerung durch verspätete Steuerzahlung	Käufer wartet mit Überweisung	Steuer direkt nach Bescheiderhalt zahlen
Unklare Zuständigkeit beim Finanzamt	Objekt liegt an Gemeindegrenze o. ä.	Notar klärt die Zuständigkeit vorab
Fehlende oder fehlerhafte Angaben im Kaufvertrag	z. B. falsche Flurstücknummern	Notar achtet auf vollständige und präzise Angaben
Käufer erfährt nichts über den Stand der Bearbeitung	keine direkte Kommunikation mit dem Finanzamt	Notar nach dem Bearbeitungsstand fragen

Sonderfall: Vorzeitige Nutzung der Immobilie

In manchen Fällen möchten Käufer bereits vor der Grundbucheintragung mit Umbau, Renovierung oder Nutzung beginnen. Hier ist Vorsicht geboten: Ohne Eigentum kein volles Verfügungsrecht. Zwar kann vertraglich ein früherer Besitzübergang geregelt werden („Übergabe bei Kaufpreiszahlung“), doch ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eigentum im Grundbuch bestehen Rechts- und Haftungsrisiken.

9. Fazit

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung mag auf den ersten Blick wie ein reines Verwaltungsdokument wirken – in Wahrheit ist sie jedoch ein zentraler Baustein im Ablauf jedes Immobilientransfers in Deutschland. Sie garantiert, dass der Staat sein Recht auf die Grunderwerbsteuer wahrnehmen konnte und sorgt dafür, dass der Eigentumswechsel rechtssicher und vollständig vollzogen werden kann.

Ohne diese Bescheinigung bleibt der Käufer trotz Kaufvertrags und Zahlung rechtlich nicht Eigentümer. Das Grundbuchamt darf die Umschreibung erst dann vornehmen, wenn das Finanzamt bescheinigt hat, dass keine steuerlichen Hindernisse bestehen. Sie ist somit das verbindende Glied zwischen Kauf, Steuer und Eigentumseintrag.

Das Wichtigste auf einen Blick:

Pflichtdokument für jede Eigentumsumschreibung
Wird nach Zahlung oder Steuerbefreiung vom Finanzamt ausgestellt
Antragstellung erfolgt durch den Notar, nicht durch den Käufer
Keine eigenen Kosten, aber nur nach Zahlung der Grunderwerbsteuer
Typische Dauer: 4–8 Wochen ab Kaufvertrag
Verzögerungen entstehen meist durch späte Zahlung oder fehlende Unterlagen

Für Käufer bedeutet das: Wer seine Zahlungen zügig vornimmt und die Kommunikation über den Notar laufen lässt, kann die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung maßgeblich beschleunigen – und sich schneller als rechtlicher Eigentümer seiner neuen Immobilie eintragen lassen.