Untervermietung

1. Einleitung

Die Untervermietung ist ein häufig unterschätztes, aber in der Praxis sehr relevantes Thema im Mietrecht. Ob Studierende ihr WG-Zimmer während eines Auslandssemesters weitergeben, Mieter während eines Sabbaticals ihre Wohnung zwischenvermieten oder Immobilieneigentümer ihre möblierte Wohnung temporär untervermieten wollen – die Untervermietung bietet flexible Lösungen für unterschiedlichste Lebenssituationen.

Dabei ist die Rechtslage keineswegs trivial: Die Erlaubnis des Vermieters ist in vielen Fällen erforderlich, Verstöße können zur Kündigung führen, und steuerliche sowie versicherungsrechtliche Fragen dürfen nicht übersehen werden. Gleichzeitig entstehen neue Herausforderungen durch Plattformen wie Airbnb oder durch den angespannten Wohnungsmarkt in vielen Städten.

2. Rechtlicher Rahmen

Die Untervermietung ist im deutschen Mietrecht klar geregelt, insbesondere durch die Paragraphen § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte) und § 553 BGB (Teilweise Gebrauchsüberlassung). Dabei wird zwischen der vollständigen und der teilweisen Untervermietung unterschieden – mit jeweils unterschiedlichen Anforderungen und rechtlichen Konsequenzen.

Gesetzliche Grundlagen

• § 540 BGB betrifft die vollständige Überlassung der Mietsache an Dritte. Hierbei darf der Mieter seine Wohnung oder sein Haus nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters an jemand anderen überlassen. Ohne diese Zustimmung riskiert der Mieter eine fristlose Kündigung.
• § 553 BGB erlaubt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die teilweise Untervermietung – etwa, wenn er einen Untermieter in ein freies Zimmer aufnimmt. Hier besteht unter Umständen ein Rechtsanspruch auf Zustimmung, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt (z. B. finanzielle Gründe oder beruflich bedingte Abwesenheit).

Zustimmungspflicht des Vermieters

Die Zustimmung des Vermieters ist fast immer erforderlich – insbesondere bei der vollständigen Überlassung. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne triftigen Grund, kann der Mieter in manchen Fällen auf Erlaubnis klagen oder sogar Schadensersatz fordern.

Bei der teilweisen Untervermietung muss der Mieter:

• den Vermieter vorher informieren,
• den Grund für die Untervermietung angeben,
• und Name und Art der Nutzung des Untermieters mitteilen.

Der Vermieter kann die Untervermietung nur ablehnen, wenn:

• er wichtige Gründe gegen den Untermieter hat (z. B. Überbelegung, Störung des Hausfriedens),
• oder wenn die Wohnung dadurch übermäßig abgenutzt oder verändert würde.

Vollständige vs. teilweise Untervermietung

Merkmal	Vollständige Untervermietung	Teilweise Untervermietung
Gesetzliche Regelung	§ 540 BGB	§ 553 BGB
Zustimmung erforderlich	Ja, keine automatische Pflicht zur Zustimmung	Ja, bei berechtigtem Interesse muss meist zugestimmt werden
Beispiel	Mieter vermietet gesamte Wohnung während Auslandsaufenthalt	Mieter nimmt WG-Mitbewohner auf

Verhältnis von Untermiet- zu Hauptmietvertrag

Ein Untermietvertrag ist rechtlich ein eigenständiges Vertragsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Der Vermieter ist nicht automatisch Vertragspartner des Untermieters und hat auch keine unmittelbaren Ansprüche gegen ihn. Für Schäden, Mietausfälle oder Verstöße haftet in der Regel der Hauptmieter.

3. Voraussetzungen und Pflichten

Die Untervermietung ist nicht nur eine Frage des Willens, sondern auch der rechtlichen und vertraglichen Rahmenbedingungen. Wer untervermieten will, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und verschiedene Pflichten gegenüber dem Vermieter wie auch dem Untermieter beachten.

Wann darf untervermietet werden?

Ein Mieter darf nicht ohne weiteres untervermieten. Eine Untervermietung ist nur dann rechtlich zulässig, wenn:

• ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt (bei teilweiser Überlassung),
• der Vermieter informiert wurde,
• und eine schriftliche Zustimmung des Vermieters vorliegt (bei vollständiger Überlassung zwingend).

Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel vorliegen bei:

• beruflich bedingtem Ortswechsel (z. B. Projektarbeit, Sabbatical),
• finanziellen Engpässen,
• Veränderungen im persönlichen Umfeld (z. B. Trennung, Familienzuwachs),
• Leerstand einzelner Zimmer in einer großen Wohnung.

Erlaubnispflicht: Schriftform und Ablehnungsgründe

Die Einholung der Erlaubnis zur Untervermietung sollte schriftlich erfolgen – idealerweise mit Angabe von:

• Name und Anschrift des Untermieters,
• Grund für die Untervermietung,
• geplanter Beginn und Dauer,
• Umfang der Nutzung (ganze Wohnung oder nur ein Teil).

Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn:

• die Wohnung überbelegt würde,
• bauliche oder mietvertragliche Einschränkungen bestehen,
• der Untermieter unzuverlässig oder störend erscheint,
• die Untervermietung einer gewerblichen Nutzung gleichkommt (z. B. Airbnb ohne Genehmigung).

Rechte und Pflichten des Hauptmieters

Der Hauptmieter bleibt auch während der Untervermietung der alleinige Vertragspartner des Vermieters. Das bedeutet:

• Er haftet weiterhin für die gesamte Miete, inklusive Nebenkosten,
• ist für Schäden durch den Untermieter verantwortlich,
• muss dafür sorgen, dass der Untermieter die Hausordnung einhält,
• darf das Mietobjekt nicht überlassen, verkaufen oder gewerblich nutzen, wenn dies vertraglich ausgeschlossen ist.

Informationspflichten gegenüber dem Vermieter

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter rechtzeitig und vollständig zu informieren, insbesondere wenn:

• sich die Person des Untermieters ändert,
• sich der Umfang der Nutzung ändert (z. B. Wechsel von teilweiser zu vollständiger Untervermietung),
• oder die Untervermietung länger dauert als ursprünglich vereinbart.

Die Einhaltung dieser Pflichten schützt vor Abmahnungen, Kündigungen und rechtlichen Auseinandersetzungen.

4. Rechte und Risiken für Vermieter

Auch wenn Mieter in bestimmten Fällen ein Recht auf Untervermietung haben, bedeutet das nicht, dass Vermieter keine Handhabe oder Schutzmöglichkeiten hätten. Im Gegenteil: Die Untervermietung kann für Vermieter mit erhöhtem Risiko und Verwaltungsaufwand einhergehen – insbesondere wenn sie ohne Absprache erfolgt.

Einfluss auf das Mietverhältnis

Durch die Untervermietung wird ein zusätzlicher Nutzer in das Mietobjekt eingeführt, der nicht Vertragspartner des Vermieters ist. Das kann:

• die Nutzungsintensität erhöhen,
• zu mehr Abnutzung der Immobilie führen,
• oder das Zusammenleben mit anderen Mietern im Haus beeinflussen.

Deshalb haben Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, zu wissen, wer sich in ihrer Immobilie aufhält, und ggf. Einfluss zu nehmen.

Gründe für eine Ablehnung

Ein Vermieter kann die Untervermietung verweigern, wenn:

• der Mieter keine konkreten Angaben zum Untermieter macht,
• eine Überbelegung der Wohnung zu erwarten ist,
• der Untermieter bereits negativ aufgefallen ist (z. B. wegen Ruhestörung),
• die bauliche Substanz gefährdet ist (z. B. bei handwerklicher oder gewerblicher Nutzung),
• die Untervermietung gegen gesetzliche Vorschriften oder den Mietvertrag verstößt.

Achtung: Wird die Zustimmung ohne rechtlich zulässigen Grund verweigert, kann der Mieter ggf. gerichtlich auf Erlaubnis klagen oder Schadensersatz verlangen.

Kontroll- und Betretungsrechte

Vermieter haben grundsätzlich kein generelles Besichtigungsrecht. Allerdings dürfen sie die Wohnung betreten:

• bei berechtigtem Interesse (z. B. Schadensmeldung),
• nach rechtzeitiger Ankündigung,
• zu vertretbaren Zeiten.

Bei Untervermietung kann ein Vermieter unter Umständen regelmäßigere Besichtigungstermine vereinbaren, um den Zustand der Wohnung zu kontrollieren – sofern vertraglich vereinbart.

Kündigungsrechte bei unberechtigter Untervermietung

Wenn ein Mieter ohne Erlaubnis untervermietet, kann dies eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen. Die Konsequenzen:

• Abmahnung durch den Vermieter,
• im Wiederholungsfall: ordentliche Kündigung,
• bei schwerwiegendem Verstoß (z. B. gewerbliche Airbnb-Vermietung): fristlose Kündigung nach § 543 BGB.

Darüber hinaus kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen, wenn durch die unerlaubte Untervermietung finanzielle Schäden oder erhöhte Instandhaltungskosten entstehen.

5. Gestaltung des Untermietvertrags

Ein klar formulierter Untermietvertrag schützt nicht nur den Hauptmieter, sondern auch den Untermieter – und reduziert das Risiko von Missverständnissen oder rechtlichen Auseinandersetzungen. Auch wenn ein mündlicher Vertrag grundsätzlich wirksam sein kann, ist die schriftliche Fixierung dringend zu empfehlen.

Wichtige Vertragsbestandteile

Ein vollständiger und rechtssicherer Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Vertragsparteien: Vollständige Namen und Anschriften von Haupt- und Untermieter.
• Beschreibung des Mietobjekts: Genaue Angabe, welche Räume vermietet werden (z. B. „Zimmer 2 in einer 3-Zimmer-Wohnung“, Mitnutzung von Küche, Bad etc.).
• Mietdauer: Befristet oder unbefristet – mit klarer Regelung zu Beginn und ggf. Kündigungsfristen.
• Mietzins: Höhe der Miete, Fälligkeit, Zahlungsart.
• Nebenkosten: Vereinbarung, ob und wie Betriebskosten anteilig berechnet werden (z. B. Pauschale oder nach Verbrauch).
• Kaution: Ob eine Sicherheitsleistung verlangt wird (maximal drei Nettokaltmieten erlaubt), inkl. Regelung zur Rückzahlung.
• Hausordnung und Pflichten: Hinweis auf die bestehende Hausordnung und Verhaltensregeln.
• Zustimmung des Vermieters: Hinweis, dass die Untervermietung mit Wissen und Einverständnis des Vermieters erfolgt.
• Haftung und Schäden: Vereinbarung, wer bei Schäden haftet und wie sie zu melden sind.

Tipps zur Vertragserstellung

• Musterverträge verwenden: Es gibt zahlreiche kostenlose oder kostenpflichtige Muster von seriösen Quellen (z. B. Mietervereine, Haus & Grund, Immobiliensoftware-Plattformen).
• Individuelle Ergänzungen: Bei besonderen Nutzungen (z. B. mit Möbeln, Mitnutzung von Geräten) sollten klare Zusatzvereinbarungen getroffen werden.
• Belege dokumentieren: Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand der Räume, Quittungen über Mietzahlungen und Kaution erhöhen die Beweissicherheit.

Was nicht erlaubt ist

• Der Untermietvertrag darf nicht gegen den Hauptmietvertrag oder geltendes Recht verstoßen.
• Eine Höhervermietung (also das Vermieten zu einem überhöhten Preis, insbesondere bei möblierten Zimmern) kann sittenwidrig sein.
• Die gewerbliche Untervermietung (z. B. wiederholte tageweise Vermietung über Portale) ist ohne Genehmigung unzulässig und stellt unter Umständen sogar eine Ordnungswidrigkeit dar.

6. Steuerliche und versicherungsrechtliche Aspekte

Neben rechtlichen und vertraglichen Fragen bringt eine Untervermietung auch steuerliche und versicherungsrechtliche Konsequenzen mit sich, die insbesondere von Hauptmietern häufig unterschätzt werden. Fehler in diesem Bereich können im Ernstfall teuer werden.

Steuerliche Behandlung von Untermieteinnahmen

Grundsätzlich gilt: Untermieteinnahmen sind steuerpflichtig, wenn sie einen Überschuss darstellen – also die Ausgaben übersteigen oder nicht ausschließlich zur Kostendeckung gedacht sind.

Mieter als Untervermieter müssen beachten:

• Einnahmen aus der Untervermietung zählen als sonstige Einkünfte (§ 22 EStG) oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
• Kosten (z. B. anteilige Miete, Strom, Internet, Renovierung) können als Werbungskosten abgesetzt werden.
• Nur wer untervermietet, ohne Gewinnerzielungsabsicht (z. B. bei Kostenteilung mit einem Freund), kann steuerlich unter Umständen außen vor bleiben – dies muss jedoch plausibel belegt sein.

Beispiel: Ein Mieter zahlt selbst 1.000 € Miete, untervermietet ein Zimmer für 500 €. Wenn seine Ausgaben durch die Untervermietung gleich oder höher sind (z. B. anteilige Miete, Strom, Reinigung), kann eine steuerliche Pflicht entfallen – andernfalls muss er die Differenz versteuern.

Hinweis: Bei mehreren oder gewerbsmäßigen Untervermietungen kann sogar eine Gewerbesteuerpflicht entstehen – z. B. bei möblierten Zimmern mit Hotelcharakter oder häufigem Mieterwechsel.

Versicherungsrechtliche Auswirkungen

1. Haftpflichtversicherung

• Der Untermieter ist in der Regel nicht über die private Haftpflichtversicherung des Hauptmieters mitversichert.
• Schäden, die der Untermieter verursacht (z. B. Wasserschaden, Einbruch durch offen gelassenes Fenster), sind nicht automatisch gedeckt.
• Es ist sinnvoll, den Untermieter auf den Abschluss einer eigenen Haftpflichtversicherung hinzuweisen.

2. Hausratversicherung

• Nur der Hausrat des Hauptmieters ist versichert.
• Falls der Untermieter eigene Möbel oder Geräte mitbringt, braucht er eine eigene Hausratversicherung, um diese gegen Feuer, Diebstahl, Wasser etc. abzusichern.

3. Gebäudeversicherung (für Eigentümer relevant)

• Eigentümer oder Vermieter müssen klären, ob ihre Versicherung auch bei Untervermietung greift.
• Manche Versicherer verlangen eine Meldung oder Nachtrag bei teilweiser oder vollständiger Fremdnutzung – sonst kann im Schadensfall der Versicherungsschutz entfallen.

Sonderfall: Möblierte Untervermietung

Die Untervermietung möblierter Räume kann nicht nur steuerlich anders behandelt werden (etwa durch höhere Mieteinnahmen), sondern beeinflusst auch:

• Haftungsfragen bei Beschädigungen von Möbeln,
• Versicherungsumfang, da Mobiliar mit hohem Wert gesondert abgesichert werden sollte,
• und bei Airbnb & Co. sogar das Thema Gewerblichkeit und Zweckentfremdung (dazu mehr im nächsten Abschnitt).

7. Sonderfälle und Besonderheiten

Nicht jede Untervermietung ist gleich. Je nach Art des Mietobjekts, der Nutzungsdauer oder der Region, in der sich die Immobilie befindet, können sich besondere rechtliche Regelungen oder Einschränkungen ergeben. Dieser Abschnitt beleuchtet die häufigsten Sonderfälle, auf die Hauptmieter, Eigentümer und Vermieter achten sollten.

Untervermietung bei Eigentumswohnungen

Wer Eigentümer einer Wohnung ist, kann theoretisch selbst über eine Vermietung oder Untervermietung entscheiden. Doch in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gelten zusätzliche Regeln:

• Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann Untervermietung einschränken oder ausschließen.
• Eine Zustimmung der WEG oder Hausverwaltung kann notwendig sein, insbesondere bei kurzfristiger Vermietung.
• Untervermietung an ständig wechselnde Personen (z. B. Airbnb) kann als störungsträchtig gelten und von Miteigentümern untersagt werden.

Zwischenvermietung bei Abwesenheit

Viele Mieter möchten ihre Wohnung untervermieten, wenn sie:

• ins Ausland gehen (z. B. Auslandssemester, Projektarbeit),
• ein Sabbatical einlegen,
• oder einen längeren Krankenhausaufenthalt haben.

In solchen Fällen kann eine befristete Untervermietung der gesamten Wohnung sinnvoll sein. Dabei gilt:

• Eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist Pflicht.
• Es sollte eine klare Rückkehrperspektive bestehen, um das Hauptmietverhältnis nicht zu gefährden.
• Der Zeitraum und die Person des Untermieters müssen genau benannt werden.

Airbnb & Co.: Abgrenzung zur gewerblichen Nutzung

Die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Wunderflats wirft viele rechtliche Fragen auf. Hierbei handelt es sich in vielen Fällen nicht mehr um klassische Untervermietung, sondern um eine gewerbliche Nutzung oder eine sogenannte Zweckentfremdung von Wohnraum.

Besonders zu beachten:

• In vielen Städten (z. B. Berlin, München, Hamburg) gelten strenge Zweckentfremdungsverbote – eine behördliche Genehmigung ist erforderlich.
• Ohne Genehmigung drohen hohe Bußgelder (teilweise über 10.000 €).
• Mietverträge enthalten oft Klauseln, die gewerbliche oder kurzzeitige Untervermietung untersagen.
• Der Vermieter kann bei Verstößen abmahnen oder kündigen.

Untervermietung und Zweckentfremdung in Ballungsräumen

In vielen deutschen Großstädten gibt es spezielle Zweckentfremdungsgesetze, die den Wohnraum vor Entzug durch touristische oder gewerbliche Nutzung schützen sollen. Relevante Punkte:

• Genehmigungspflicht für Vermietung unter 8 Wochen.
• Meldepflichten bei Nutzung über Plattformen.
• Kennzeichnungspflicht durch spezielle Registrierungsnummern (z. B. in Berlin).
• Verstöße können nicht nur zivilrechtliche, sondern auch verwaltungsrechtliche Folgen haben.

Tipp: Vor jeder Untervermietung im urbanen Raum sollte geprüft werden, ob kommunale Satzungen oder Landesgesetze eine Genehmigung voraussetzen.

8. Praxis-Tipps

Die Untervermietung kann sinnvoll und rechtlich unproblematisch ablaufen – wenn sie gut vorbereitet ist. In diesem Abschnitt findest du konkrete Tipps für Mieter, die untervermieten möchten, und für Vermieter, die darauf angemessen reagieren wollen.

✅ Checkliste für Hauptmieter (vor Untervermietung)

1. Mietvertrag prüfen
   Gibt es Klauseln zur Untervermietung, zur Genehmigungspflicht oder Ausschlüsse?
2. Zustimmung des Vermieters einholen
   Schriftlich und rechtzeitig – mit Angabe von Grund, Person, Dauer und Nutzung.
3. Untermietvertrag schriftlich abschließen
   Verwende seriöse Vorlagen oder lasse den Vertrag rechtlich prüfen.
4. Kaution und Nebenkosten regeln
   Klare Absprachen zu Geld, Kaution, Strom, Heizung, Internet etc. treffen.
5. Übergabeprotokoll anfertigen
   Zustand der Räume und Ausstattung dokumentieren (inkl. Fotos).
6. Versicherung und Steuer prüfen
   Klären, ob Einnahmen steuerpflichtig sind und ob zusätzlicher Versicherungsschutz nötig ist.
7. Regelmäßige Kommunikation pflegen
   Sowohl mit dem Vermieter als auch mit dem Untermieter – so lassen sich Konflikte vermeiden.

🔒 Tipps für Vermieter

• Untervermietungsanfragen ernst nehmen, aber rechtlich prüfen.
• Zustimmung verweigern, wenn stichhaltige Gründe bestehen (z. B. Überbelegung, gewerbliche Nutzung).
• Konditionen klar kommunizieren, z. B. Zustimmung nur befristet oder unter Bedingungen.
• Stichprobenhafte Kontrolle bei begründetem Anlass (z. B. bei Beschwerden von Nachbarn).
• Klauseln im Mietvertrag ergänzen: z. B. Genehmigungspflicht auch für Plattform-Vermietung ausdrücklich regeln.

🔧 Nützliche Tools und Ressourcen

• Musterverträge und Checklisten: Mietervereine, Haus & Grund, Verbraucherzentralen, immowelt.de, mietrecht.org.
• Steuerliche Beratung: Lohnsteuerhilfevereine oder Steuerberater bei höheren Einnahmen.
• Versicherungsrechner: Online-Vergleichsportale für Haftpflicht- und Hausratversicherung.
• Airbnb-Genehmigung prüfen: Lokale Behörden-Websites (z. B. Zweckentfremdung Berlin, Wohnraumschutz München).
• Rechtsberatung bei Konflikten: Anwälte für Mietrecht oder Schlichtungsstellen der Städte.

9. Fazit

Die Untervermietung ist ein vielschichtiges Thema, das weit über die einfache Frage „Darf ich das?“ hinausgeht. Sie kann für Mieter eine praktische Lösung in bestimmten Lebensphasen sein, für Vermieter ein kontrollierbares Risiko, und für Immobilienakteure ein wichtiges Lernfeld im Umgang mit rechtlichen, steuerlichen und sozialen Aspekten des Wohnens.

Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick:

• Eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, aber meist genehmigungspflichtig – besonders bei vollständiger Überlassung der Wohnung.
• Mieter sollten transparent und rechtzeitig kommunizieren und sich eine schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen.
• Vermieter haben das Recht, bei triftigen Gründen zu verweigern – nicht aber willkürlich.
• Ein solider Untermietvertrag, begleitet von Versicherungs- und Steuerklarheit, ist der Schlüssel zu einem konfliktfreien Mietverhältnis.
• Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb unterliegt strengen Regulierungen, insbesondere in Großstädten.